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잘 고른 콘도, 싱글 홈 안 부럽다

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[LA중앙일보] 발행 2021/01/07 부동산 1면 입력 2021/01/06 15:58

2021년 콘도 구매 7가지 팁

편의시설부터 관리회사까지 미리 파악해야
FHA 승인 콘도 첫 주택 구매자에 제격
HOA 규정·특별사업·재정 상황 점검 필요

콘도의 장단점은 모두 ‘공동주택단지’라는 콘도의 태생적 특징에서 비롯된다. 이 특징을 잘 파악하고 전문가와 상의하면 후회하지 않을 선택을 할 수 있다. [AP]

콘도의 장단점은 모두 ‘공동주택단지’라는 콘도의 태생적 특징에서 비롯된다. 이 특징을 잘 파악하고 전문가와 상의하면 후회하지 않을 선택을 할 수 있다. [AP]

콘도는 싱글 패밀리 홈이나 타운하우스보다 가격, 재산세 등의 걱정을 줄여서 내 집을 마련할 수 있는 옵션이다. 또 콘도에서 살면 공용으로 각종 최신 시설을 이용할 수 있고, 전문가들이 건물을 관리해주는 장점도 있다.

그렇다고 콘도가 모두에게 최적인 선택인 것만은 아니다. 본인과 가족의 생활방식과 예산을 따져보는 것이 중요하다. 2021년 콘도를 구매에 필요한 7가지 가이드라인을 소개한다.

▶라이프스타일

잔디 깎기 싫고 정원의 나무도 가꾸기 싫다면, 또 드라이브 웨이를 청소하는 것도 귀찮다면 콘도는 좋은 선택이다. 새로 지붕을 수리하거나 냉난방 시설을 바꾸는데 수천 달러의 비용을 댈 수 없다면 이것도 마찬가지다.

그러나 코로나 시대에 넓은 뒷마당에서 여가까지 즐기고 싶다면 싱글 홈이나 타운하우스를 선택해야 할 것이다. 마찬가지로 벽과 천장과 바닥을 이웃과 공유하며 사는 것을 참기 힘들면 콘도는 정답이 아니다.

▶콘도 전문 에이전트

다음은 최적의 콘도를 찾아줄 에이전트를 골라야 한다. 가장 이상적인 경우로 콘도 매매 경험이 많은 전문 에이전트를 찾아 궁금증과 우려를 해소하고 입주자협회(HOA)의 서류 등을 점검하는 데 도움을 받는 것이다.

좋은 에이전트는 주변 지역에 어떤 개발이 이뤄지고 있는지 어떤 이슈가 있는지 알고 있다. 또 콘도마다 가진 특성과 문제점을 짚어줄 수 있으며 어떤 콘도가 되팔 때 좋은 가격을 받을 수 있는지도 예측해줄 수 있어야 한다.

▶편의 시설

콘도는 싱글 홈과 비교했을 때보다 폭넓은 편의 시설을 제공한다. 따라서 부동산 에이전트와 상담할 때는 어떤 편의 시설을 원하는지, 지역과 예산에 맞춰 어떤 곳의 콘도가 최적일지를 끊임없이 문의해야 한다.

반대로 이용하지 않을 편의 시설은 과감하게 제외해야 이롭다. 예를 들어 수영장을 이용하지 않는 경우 무조건 되팔 때 비싼 값을 받을 수 있다고 수영장 딸린 콘도만 고집해서도 안 된다. 사는 동안 이용하지 않지만, 관리비를 지불해야 하는 가치와 되팔 때 가치를 따져볼 필요가 있다.

▶FHA 승인

콘도에 대한 모기지 대출은 다른 형태의 주택보다 간단하지 않을 수 있다. 대출 심사가 더 깐깐하다는 것으로 대출을 신청한 바이어의 재무상태를 보다 면밀하게 점검하는 것이 통념이다.

특정 유닛이 아닌 단지 전체에 대한 점검이 이뤄지기 때문으로 이때 도움이 되는 것이 연방 주택국(FHA)의 승인을 받은 콘도다. 웹사이트(https://entp.hud.gov/idapp/html/condlook.cfm)로 지역에 따라 검색할 수 있고 여기 오른 매물들은 일반적인 모기지보다 상대적으로 낮은 다운페이와 크레딧 점수, 높은 소득대비부채(DTI) 비율로도 도전할 수 있다.

▶콘도 관리 회사

콘도 구매 후 살면서 단지가 잘 관리되고 깨끗하고 안전하게 살기 위해 가장 중요한 것은 콘도 관리 회사의 역량이다. 매번 내는 관리비가 제대로 쓰이지 않게 되면 곤란하다.

따라서 콘도를 알아볼 때는 하루하루 관리는 어떤 회사가 하는지 반드시 알아봐야 한다. 주민들이 요청하는 관리에 관한 처리를 누가 받는지, 단지의 여러 규정은 어느 주체가 준수하도록 점검하는지 따져봐야 한다. 관리 회사에 대한 평판도 조사도 필요해 다양한 방법으로 검증하는 것이 좋다.

▶관리비와 규정

콘도에 살면 모기지 등 이외에 단지 유지와 편의 시설 이용에 관한 관리비를 별도로 내야 한다. 당연히 얼마를 내는지 물어야 하고 어떤 것들이 포함됐는지도 따져야 한다. 공공지역 청소나 잔디 관리 등이 포함되는지, 얼마나 자주 청소하고 깎는지 등도 말이다.

또 커뮤니티 규정도 미리 알아봐야 한다. 소음 규제 기준으로 어떤 것이 있는지, 공공지역 사전 예약을 위한 룰은 무엇인지 등이 포함된다. 관리비와 함께 규정 체크는 해당 콘도가 정말로 본인에게 맞는 집인지 미리 판단하는 데 중요한 요소다.

▶특별 사업

특별 사업은 단지 내에 특수한 프로젝트 수행용 자금 마련을 위해 이뤄진다. 주민 전체는 아니고 주로 HOA 이사회에서 투표로 결정된다. 결정에 따라 주민이 내야 할 관리비가 늘어날 수 있기 때문에 중요한 사전 고려 요인이다.잘 운영되는 입주자 협회는 대단히 특별한 경우를 제외하고 특별 사업은 지양한다. 사전에 입주자 협회에 재정 보고서 사본 등을 요구해 변호사나 회계사 등의 도움을 받아 재정적으로 튼튼한 곳인지 파악하면 좋다.

망치 들일 적지만 사생활 보장은 한계
콘도 생활의 장단점


콘도의 최대 장점은 사는 곳을 고치고 유지하느라 드는 노력을 아낄 수 있다는 것이다. 대개 콘도 건물 전체 외관에 대한 관리는 HOA에서 책임진다. 여기에는 잔디관리와 청소, 진입로와 보행로 유지를 비롯해 지붕과 건물 외벽 등이 포함된다. 싱글 홈에 비해 작은 부지만 있으면 지을 수 있는 특징으로 일반 주택보다 가격도 저렴하고 이에 비례해 재산세가 덜 든다.

게이트가 달린 단지가 흔해 안전한 느낌을 주는 것도 장점이다. 중앙 게이트와 엘리베이터 등을 이용할 때 전자식 포브(fob)를 이용하고, 일부 콘도 단지는 보안요원도 고용한다.

다양한 편의 시설도 장점으로 꼽힌다. 야외 그릴, 비즈니스 센터, 수영장, 도그 파크, 주차장, 클럽하우스 등이 대표적으로 물론 비용을 입주민들이 나눠서 부담하지만 제대로 이용하기만 한다면 싱글 홈보다 최신 시설을 누릴 수 있다.

대신 단점은 우선 투자 리스크가 있다는 것이다. 단지 전체를 보면 입주민들의 공동 소유물인 까닭으로 이웃이 재정적으로 어려움에 직면해 압류라도 되면 낮은 가격에 거래되면서 다른 이들의 자산 가치에도 좋지 않은 영향을 줄 수 있다.

또 로비, 복도, 편의 시설은 물론, 벽과 천장과 바닥을 공유하기 때문에 사생활을 중시하는 사람이라면 맞지 않을 수 있다. 여기에 커뮤니티 규정도 단점으로 지적된다. 쓰레기 수거부터 패티오에 둘 수 있는 물건들에 대한 규제는 물론, 키울 수 있는 애완동물에 대한 제한까지 정해진 경우가 많다.

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