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주택 구매 결정 전 모기지 렌더부터 찾아야

[LA중앙일보] 발행 2021/02/18 부동산 1면 입력 2021/02/17 19:00

[내 집이냐 렌트냐 결정할 7가지 질문]
모기지 승인 여부가 첫 단추
다운페이·클로징 비용 확인
거주지역·기간도 중대 변수

집을 사는데 드는 비용은 다운페이, 클로징 비용뿐 아니라 이후 보험료, 재산세, 유지와 보수비 등 다양하다. 스스로 질문해보고 준비가 됐는지 따져본 뒤 과정을 진행해야 한다. [AP]

집을 사는데 드는 비용은 다운페이, 클로징 비용뿐 아니라 이후 보험료, 재산세, 유지와 보수비 등 다양하다. 스스로 질문해보고 준비가 됐는지 따져본 뒤 과정을 진행해야 한다. [AP]

“렌트로 계속 살까? 아니면 이제 집을 사야 할 타이밍인가?”

내 집을 갖게 되면 렌트비로 소중한 재산을 날리는 대신 내 소유가 된 집에 모기지 페이먼트를 하는 만큼 차곡차곡 자산을 늘려갈 수 있다.

그러나 렌트로 살면 직업 선택과 이사 등에 있어서 보다 유연한 삶을 살 수 있고 주택 소유주가 짊어질 비용 부담도 피할 수 있다.

‘리맥스 부동산’의 데이비스 파슨스 브로커는 “사람마다 답이 다를 수 있는 개인적인 문제”라며 “편리하게 이사하길 원하고 집을 책임지기 싫으며 당연히 렌트”라고 말했다.

홈오너로 살지, 렌트 세입자로 살지 결정에 필요한 7가지 질문을 소개한다.

▶모기지 승인

현금으로 집을 살 수 없다면 모기지가 필요할 것이다. 내 집을 가질 꿈에 부풀어 더 깊은 공상에 빠져들기 전에 할 일은 모기지 렌더를 찾아가 대출을 받을 자격이 되는지 확인하는 것이다. 모기지 렌더는 대출 가능 여부는 물론, 소득대비부채(DTI) 비율에 따라 대출 가능 금액까지 안내해 줄 것이다.

‘로스 모기지 코프’의 팀 로스 CEO는 “직업의 안정성, 크레딧 히스토리와 저축 정도가 모기지 승인에 중요한 요소가 작용한다”고 말했다.

모기지 렌더와의 미팅이 성공적이라면 주택 구매를 위한 다음 단계로 나아갈 수 있다. 그러나 그렇지 않다면 시간과 노력을 더욱 들여서 본인의 재정 상황을 개선해야 할 것이다.

이어 로스 CEO는 “재정과 관련해 승인을 얻는 것은 집을 사는 데 중요한 과정으로 만약 이 과정에서 어려움을 겪는다면 렌트가 좋은 대안이 될 것”이라고 말했다.

이와 관련, 리얼터닷컴은 ‘렌트냐, 구매냐’ 계산기 서비스를 제공 중이다. 웹사이트(https://www.realtor.com/mortgage/tools/rent-or-buy-calculator)를 방문해 질문에 답하는 식으로 집을 살지, 렌트로 살지를 결정하는 데 도움을 얻을 수 있다.

▶클로징 비용

주택 구매를 위해 다운페이를 충분히 준비했다면 축하받을 일이다. 그러나 집을 사기를 원한다면 추가로 드는 비용이 더 많은 것을 알아야 한다.

‘체이스’의 미셸 해몬드 어드바이저는 “모기지를 받으면 차차 갚으면 되고 당장 다운페이만 있으면 집을 살 수 있다고 착각하는 경우가 의외로 많다”며 “그러나 클로징 비용은 상당한 금액으로 감정, 인스펙션 등에 쓰이며 집값의 최대 3%가량이 소요된다”고 말했다.

정리하면 최근 바이어 경쟁 속에서 집값의 20% 다운페이 이외에 추가로 3%가량 현찰이 있어야 집을 살 준비가 됐다고 판단할 수 있다는 설명이다.

▶보험료와 재산세

다운페이, 클로징 비용, 홈 인스펙션과 감정 등은 모두 홈오너가 되는데 필요한 돈과 관련된 고려 사항이다. 그러나 다른 부동산 관련 비용들은 전적으로 어느 지역에 집을 구매할지에 달려 있다.

로스 CEO는 “다운페이, 클로징 비용에 까다로운 모기지 승인까지 통과했는데 무슨 부동산 관련 비용이라고 물을 수 있다”며 “그러나 집을 갖게 된 이후 발생하는 집 보험, 재산세 등의 비용은 집의 위치와 어떤 커뮤니티에 속했는지에 좌지우지된다”고 말했다.

집 보험료는 웬만한 보험사를 통하면 되고 재산세는 로컬 정부의 재산세 산정국이나 능력 있는 부동산 에이전트에 문의해도 된다. 사려고 하는 집의 감정가를 기준으로 얼마나 세금을 내게 될지는 주별로, 도시별로, 지역별로 큰 차이를 보이기 때문에 미리 알아보는 것이 좋다.

▶거주 기간

구매하는 주택에서 앞으로 살게 될 기간도 따져봐야 한다. 로스 CEO는 손해를 보지 않으려면 최소한 2~3년은 거주해야 한다고 강조했다. 그는 “집을 사고팔 때는 여러 가지 비용이 동반된다는 점을 기억해야 한다”고 말했다. 실제 집을 살 때는 클로징 비용과 다운페이를 지불해야 한다. 또 집을 팔 때는 부동산 에이전트에 주는 커미션을 부담해야 한다. 집을 소유하면서 매년 드는 비용도 있는데 이들을 상쇄하려면 최소한 몇 년은 걸린다는 설명이다.

로스 CEO는 “구매한 집에서 5~10년 또는 그 이상을 살 계획이 확실하다면 재산을 모을 수 있는 준비가 끝날 것”이라고 말했다. 최소한 2년 이상 한 곳에서 살 수 없다면 적절한 렌트를 구해 살면서 저축을 통해 다운페이와 클로징 비용 등을 모으는 편이 낫다.

▶리노베이션

현관의 색을 바꾸고 싶거나, 타일을 교체하고 싶거나, 과감한 새로운 벽지를 시도해 보고 싶다면 렌트보다는 집을 사는 편이 낫다. 주택을 소유하면 집을 리노베이션을 하고 꾸미는 데 거의 아무런 제약이 없기 때문이다. 물론 렌트도 마음씨 좋은 주인을 만나면 벽지를 바꿀 수도 있지만, 가능성은 매우 낮다.

‘리맥스 노스프로페셔널스’의 리치 가드너 대표는 “집을 꾸미면서 특색을 뽐내거나 가치를 높이고 싶은 경우, 또 집을 통해 재산을 불리고 싶은 경우라면 주택 구매가 당연히 더 나은 방향 선택”이라고 강조했다.

▶주택 유지·보수

렌트로 살면 좋은 점 중 하나는 집주인이 모든 주택 유지와 보수를 책임진다는 점이다. 경우에 따라서는 전구가 나가도 사람을 부르면 추가 비용 없이 편하게 고칠 수 있다.

해몬드 어드바이저는 “내 집을 장만했다는 꿈에 부풀어 렌트를 벗어나면 그 순간부터 현실은 집에 대한 모든 유지와 보수 책임을 지는 것부터 시작된다”며 “경우에 따라 생각보다 상당히 많은 거액이 들 수도 있다”고 말했다.

실제 스모크 디텍터를 교체하거나 눈을 치우는 일부터 배관 공사나 집의 파운데이션 문제까지 주택을 유지하고 보수하는 것은 끝없는 작업의 연속이고 집을 보유하는 기간에는 관련 비용이 꾸준히 발생할 수밖에 없다.

▶시세 변동

주택 시장은 여전히 뜨겁다. 팬데믹에도 불구하고 집값은 꾸준히 오르고 있다. 그러나 앞으로도 계속 그럴 것이라고 장담할 수는 없는 일이다.

리맥스 부동산의 파슨스 브로커는 “주택 시장은 출렁거리는 특징이 있다”며 “미국에서 주택에 대한 투자는 역사적으로 훌륭한 재테크 방법이지만 집값은 가끔 내려가기도 한다”고 말했다.

이에 빗대 그는 “집값 변동성을 본인의 직업, 연령, 향후 계획 등 여러 상황과 연결해 봤을 때 불확실한 측면이 있고 그것이 불안하다면 적정한 수준의 렌트비를 내고 사는 것도 좋은 선택이 될 수 있다”고 말했다.

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