[전문가 기고] FHA 융자와 장단점

엄영옥/리빙스턴모기지 대표

연방주택청(Federal Housing Administration)은 정부가 1934년 대공항 때 다운페이할 돈이 없거나 크레딧이 낮은 저소득층의 사람들에게 주택 융자를 쉽게 줄 수 있도록 만든 기관이다.

지난 75년 동안 FHA 융자는 융자 금액의 100%를 보증해 줌으로써 저소득층의 융자 활성화에 큰 도움을 주고 있다.

FHA 융자는 주택 가격에 3.5%만 다운페이하고 크레딧 점수에 상관없이 수입 증명이 확실하면 융자를 받을 수 있다.

100% 융자를 쉽게 받을 수 있었던 서브프라임 모기지 시장이 2년 반 전 붕괴된 이후 일반 모기지 융자 기준이 강화되면서 융자받기가 어려워졌다.

그래서 다운페이가 적거나 크레딧 점수가 낮은 고객들이 FHA 융자로 몰리게 됐고 2009년 서부와 중남부에서는 주택 융자의 50%가 FHA 융자라는 통계도 있다.

연방중소기업청(Small Business Administration)이 제공하는 SBA 융자가 비즈니스 융자와 건물 융자를 80%까지 보증해 주는 반면 FHA 융자는 100%까지 주택 모게지 융자를 보증해 준다.

FHA 융자의 기본 규정은 본이 살고 있는 집의 융자만 가능하고 투자용 주택 융자는 해당되지 않는다.

다운페이는 주택 가격에 3.5%만 지불하면 96.5%까지 융자를 받을 수 있고 3.5% 다운페이와 클로징 비용도 본인 돈이 아니고 선물(Gift)로 받을 수 있다.

집을 파는 사람으로부터 셀러 컨세션으로 6%를 받아 클로징 비용으로 쓸 수 있으니 소위 0% 다운으로도 융자를 받을 수 있다.

크레딧 점수 기준은 정확히 정해지지 않았다. 2008년에는 500점으로 융자를 받을 수 있었지만 최근에는 600점 이상이 되어야 한다. 물론 수입이나 다운페이가 많고 기타 조건이 좋을 때는 크레딧 점수가 500~600점 사이라도 융자가 가능하다.

수입 증명은 필수 조건으로 직장인은 2년치 W-2와 Paystub 2개월치, 자영업자는 2년치 개인 및 사업체 세금 보고서를 첨부해 FHA가 요구하는 수입 규정을 충족시켜야 한다.

클로징 비용은 일반 융자 비용에 추가로 FHA 보증비를 내야 한다.

모기지 보증비는 융자 금액의 1.75%로 30만불 융자를 받을 경우 5250달러을 클로징할 때 일시 지불하고 월 모기지 보증비는 30만불 융자 금액에 연 0.5%인 1500달러를 5년 동안 매달 125달러씩 지불해야 한다.

FHA 융자는 모기지 보험료가 많은 것이 큰 걸림돌이지만 일반 융자도 융자 금액이 80% 이상일 때 개인 모기지 보험료(Private Mortgage Insurance)를 지불해야 하는 것을 감안하면 다운페이도 적고 크레딧 점수도 낮은데 96.5%까지 융자를 주는 위험 부담 때문에 보증비를 받는 것은 합리적이라고 생각한다.

FHA 융자는 다운페이가 적은 첫 주택 구입자들에게 인기가 많은 융자다.

때마침 연방의회가 2009년 11월 말까지 적용했던 첫 주택 구입자에 대한 8000달러 세금 혜택을 2010년 4월 말까지 주택을 구입하고 6월 말까지 클로징하는 이들까지 연장했다.

주택 구입자의 개인 소득을 7만5000달러에서 12만5000달러까지 올렸고 부부일 경우에는 15만달러에서 22만5000달러로 상향 조정했다.

또한 5년 이상 한 집에서 살던 사람이 그 집을 팔고 새 집을 구입할 경우 6500달러까지 세금 혜택을 받도록 혜택 범위를 대폭 늘렸다.

많은 주택 구입자들이 FHA 융자나 기타 본인에 맞는 융자를 받아 주택을 구입하고 세금 혜택을 누릴 수 있는 기회가 온 것이다.

201-346-1222.