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임대차 계약서의 대표적인 독소 조항들
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[시애틀 중앙일보]    기사입력 2017/03/20 12:02
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대부분의 경우 임대차 계약서는 건물 주 측에서 준비하기 때문에, 건물주 본인 또는 건물주의 이익을 대변해야 하는 건물주의 변호사들이 서류를 준비하는 과정에서, 건물주 일방에게만 유리한 아래와 같은 내용을 임대차 계약서에 포함 시킬 수도 있으니 서류를 서명 하시기 전에 자세히 확인 하셔야 예상치 못한 불이익을 피하실 수 있습니다.

1. 부동산 개발 조항 (demolition clause) – 임대 계약 종료 전이라도, 건물주가 개발계획에 의해 건물 신축 또는 증축을 위해 퇴거를 요청 하는 경우 3~6 개월 정도의 일방의 사전 통지 후에 임대차 계약이 종료 될수 있다고 적힌 조항들이 있을 수 있으며, 대부분 대도시 내의 낙후된 건물에 이러한 조항이 많습니다.

2. 대체 조항 (relocation clause) - 개발조항과 유사하게 임대 계약 종료 전에 같은 건물내의 또는 건물주 소유의 다른 건물로 이동을 요청하는 조항으로, 대부분 건물주가 비용을 부담 한다고 하지만, 이전으로 인한 악영향 및 사업 일시 중단의 위험이 있으니 주의 해야 합니다. 대부분 대형 상가 또는 쇼핑몰에서 자주 사용하는 조항 입니다.

3. 회수 조항 (Recapture Clause) - 임대차 계약을 제 3의 매수인에게 양도를 요청 하는 경우에 양도 승인의 조건으로, 건물주가 매매가 보다 낮은 금액에 사업체를 세입자로 부터 회수 할수 있는 권한을 부여하는 조항이며, 사업체의 영업권등의 무형자산은 인정 하지않고, 공사 실비만 지불하고 사업체를 회수할 수 있다고 하는 경우가 많습니다. 표면적으로는 사업체가 너무 낮은 금엑에 매매되어 건물의 가치에 악영향을 미치는 것을 방지 한다는 이유를 대기도 하시만, 최악의 경우 건물주가 성공적으로 운영되고 있는 사업체를 낮은 가격에 호수해서 제 3의 매수인에게 매각하여 이익을 볼 수 있는 방법으로 악용될 수도 있으니 내용을 잘 확인하셔야 합니다.

위의 내용은, 워싱턴주에서 일반적으로 임대차 계약서에 적용되는 내용들 입니다. 임대차 계약은 건물주와 세입자간의 계약 내용에 따라 달라지기 때문에, 본인의 계약서에서 위의 기본 사항을 확인 하셔서, 불이익을 방지 하시기 바랍니다.

위의 내용은 워싱턴주에서 일반적으로 적용되는 내용들입니다. 구체적인 세금 문제는 상황에 따라 달라질 수 있기 때문에 Escrow Closing 과정에서 위의 기본 사항을 확인 하셔서 불이익을 방지 하시기 바랍니다.

위의 글은 특정 사례에 대한 법률 자문이 아님을 알려드리며, 단지 법률 상식 제공을 위한 글로서 필자는 아무런 법적 책임이 없음을 알려드립니다. 정확한 법률자문을 위해서는 반드시 변호사와 직접 상담하실 것을 권해드립니다.




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