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숏세일이나 차압 후에도 은행승인 있어야 주택 구입 가능 [ASK미국-곽재혁 부동산 칼럼]

[LA중앙일보] 발행 2012/06/19 경제 9면 기사입력 2012/06/18 20:38

곽재혁/콜드웰뱅커베스트 부동산 에이전트

▶문=숏세일 후에는 2년 주택 차압 후에는 3년이 지나야 주택구입이 가능하다는데 어떤 점을 염두에 두어야만 하나요?

▶답=가장 중요한 것은 숏세일이나 차압 후에 주택을 구입하면서 융자를 이용하시려면 은행 측의 융자 승인을 받으셔야 한다는 점입니다. 표면적으로는 숏세일 후에는 2년 그리고 차압 후에는 3년의 시간이 지나면 주택의 구입이 가능하다고는 합니다.

하지만 현실적으로는 숏세일이나 차압후에는 크레딧의 손상이 적지않고 자영업이 대부분을 차지하는 한인들의 특징상 수입 증명이 어렵기 때문에 일반 컨벤셔널 론(conventional loan)으로는 융자가 힘든 경우가 많습니다.

숏세일이나 차압 후 주택 구입에 성공하려면 첫째 크레딧을 회복하셔야 합니다. 최근 융자에서는 특히 연체(late pay) 기록이나 빚을 갚지 않아서 올라간 부채손실 처리(charge off)의 기록이 문제가 됩니다. 이를 해결 하셔야 하고 또한 페이먼트를 잘 납부하신 기록 (최소 1년간) 각종 유틸리티 청구서의 납부 기록 등도 보충 크레딧(non traditional credit)으로 FHA 융자 등을 신청할 때에 도움이 됩니다.

두번째는 수입증명을 잘하셔야 합니다. 현재 경기가 어렵기 때문에 특히 자영업을 하는 경우 가능하면 인컴 증명을 위한 택스 보고에 신경을 써야 하며 배우자가 새로이 직장을 잡거나 아니면 본인이 추가적인 파트타임 직업 등을 가지면서 추가적인 인컴 소스를 만드셔야 합니다. 세번째는 2-3년의 시간이 지나시기 전에 반드시 은행이나 융자 브로커를 통해서 본인에게 적당한 융자를 알아 보시고 준비를 하셔야 합니다.

그리고 가능하면 무주택자 3년의 자격이 된 이후 FHA 융자를 이용해서 주택을 구입하는 것이 좋다고 생각합니다. 앞으로 최소 2-3년은 주택 구입에 좋은 시기가 될 것이기 때문에 절대로 서두를 필요가 없습니다.

▶문의:(213) 663-5392

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