2013년 새해 투자 포인트 : 저가와 임대 수익에 집중하라 [ASK미국-곽재혁 부동산 칼럼]

곽재혁/콜드웰뱅커베스트 부동산 에이전트

여러가지 사항들중 지난달과 마찬가지로 비슷한 상황이 반복이 되고 있습니다. 겨울의 비성수기가 시작 되었음에도 여전히 바이어에 비해서 매물이 부족한 현상이 계속 되고 있고 특히 크리스 마스가 되는 시점부터 대형 은행들의 모기지와 차압부서등 각종 부동산 관련 부서들은 내년 초정도 까지 일종의 휴가에 들어간 상태 입니다.

차압도 미국에서는 아시다 시피 연말연시에는 절차를 진행하지 않는 경우들이 적지 않기 때문에 시장의 매물의 부족 상태는 해를 넘겨서 까지 계속될 전망 입니다. 모기지 이자율도 여전히 낮은 상태 이지만 모기지를 받는 조건은 상당히 까다로운 편입니다. 이제 해를 넘겨서 1월말 정도부터 새로운 2012년도 택스의 보고가 시작이 되기 시작하면 다시금 융자 승인의 요청이 활발해질 전망 입니다.

그리고 아직 까지는 신규 주택 구입 융자보다는 여전히 재융자가 압도적으로 많은 편이며 시장이 정상적 이지 않은 관계로 대부분의 주택 구입자중 거의 절반이 실거주자가 아닌 투자가들이 매입을 주도하고 있습니다. 본격적으로 가격과 거래량이 회복 되기 위해서는 아무래도 실거주자의 주택매입이 반드시 늘어 나야만 할것입니다.

얼마전 발표된 외국인의 대미 부동산 시장 투자에서 전체 투자로 볼때에는 외국인 투자자중 지리적으로 가까운 캐나다 에서의 투자가 가장 활발한 것으로 나타나고 있습니다. 이는 거의 몇년간 그래도 캐나다의 부동산 시장이 안정상태 였고 여유자금을 가지고 있는 캐나다 거주 한인들의 미동부 지역 특히 주택 가격의 하락이 심했던 플로리다 등으로의 투자가 많았습니다. 그리고 두번째는, 역시 중국인 투자가들이 눈에 띄게 투자를 많이 했습니다.

특히 중국인들의 경우 여러차례 언급을 드렸지만 캘리포니아와 뉴욕등의 투자가 상대적으로 타지역에 비해서 큰 규모 였고 캘리포니아의 경우 주택시장의 바이어중 거의 8%정도를 중국인이 차지할 정도였습니다.

주목할 것은 2012년 9월까지 중국인 기관 투자가들이 전세계에 투자한 약 90억 달러의 자금중 미국에만 무려 63억불이 집중이 되었다는 것입니다. 그만큼 미국을 안전한 투자대상으로 선호한 탓도 있고 중국 정부 자체가 미국 국채를 포함한 달러의 보유를 소위 안전자산의 확보 측면에서 거의 정책적으로 추진한 탓도 있습니다.

지난 1년간 중국에서 상류층에 속한 약 15만명이 해외 이민을 떠났고 그중에 미국 으로의 이민이 거의 절반을 차지 했다는 통계는 앞으로도 상당기간 미국 으로의 투자 유입이 계속될 것임을 시사하는 것입니다.

앞으로 2013년의 부동산 투자시 몇가지 유의 하실점을 말씀을 드리겠습니다.

첫번째는, 당분간은 모기지를 얻기가 여전히 까다로울 가능성이 있습니다. 전반적인 금리는 계속 낮게 유지가 되겠지만 거의 모기지 사업에서 이득을 얻기 힘든 현상황에서 그리고 매물이 시장으로 나오지 않는다면 여전히 신규 주택 구입 융자 보다는 재융자가 아직 까지는 활발할 것으로 보입니다.

다만 은행마다 몇달전 부터 모기지 부서의 인력을 확충 하면서 융자 심사가 더 빨리 속도를 내면서 진행이 된다면 어느정도 숨통은 트일수 있습니다. 그러나 아직까지도 모기지 자체의 요인 보다도 감정가가 낮게 나오거나 특히 자영업자 분들의 인컴 증명의 어려움 등으로 인해서 모기지를 얻기는 여전히 쉽지 않을것으로 보여 집니다.

두번째는, 시장에 특히 은행 차압매물이 나올 가능성이 2012년 보다는 높을것으로 보여 집니다. 전국적인 균형을 생각해야 하기 때문에 확실히 시기는 알수 없지만 확실히 대통령 선거라 끝나고 나서 은행 들에서 차압의 속도를 차이는 있지만 높이고 있다는 정황은 포착이 되고 있습니다.

일단 은행에 차압이 되게 되면 서류상의 정리 작업과 여러가지 LIEN을 정리하고 리스팅 에이전트를 선정하고 나서 시장에 나오기 까지 최소한 두달에서 넉달의 시간이 걸리게 됩니다. 이에 생각해 본다면 최소 2013년도 1월중순 부터 새해의 매물이 나오기 시작하고 본격적으로는 봄에서 여름 정도에는 매물이 나올것으로 짐작이 됩니다.

최근 몇년간 은행들에서 가지고 있던 차압 매물들을 서로 사고 팔고나 아니면 특히 정부기관에 넘겨온 경우가 적지 않았고 이러한 보유분이 서서히 풀릴 것으로 기대를 해봅니다.

세번째는, 전반적인 경기가 여전히 어렵고 특히 한인 자영업자 들의 경우 이번 겨울이 상당히 힘든 시기가 될것이기 때문에 차압으로 내몰리는 주택 소유주들은 증가할수 있습니다. 특히 재정 절벽 협상의 타결여부에 따라서 어느정도 그리고 어느 일정기간 동안은 경기에 타격이 될수가 있고 주식 시장으로 투기자본이 몰리게 될수 있습니다. 그리고 이것은 금리가 너무나 낮기 때문에 가능한 시나리오 입니다. 여기에 장기간 투자를 염두에둔 자본들이 부동산 시장으로 몰릴 가능성도 크다고 봅니다.

한인 비지니스 업주들의 경우 이번 겨울의 시기에는 특히 융통할 자금의 소스를 찾아서 여유자금을 확보 해야만 계속 사업체를 유지 하실수 있을 것입니다. 일반 sba 등 금융권 외에도 캘리포니아의 경우 PACE나 OPPORTUNITY FUND등을 통해서 자금을 확보 하셔야만 합니다.

네번째는, 각지역별로 주로 저가나 중간 가격대의 주택 매물의 구입에 집중 하시고 커머셜의 경우 철저하게 임대 수익이 얼마인지를 따져 보시고 구입을 결정 하셔야만 합니다. 아직 까지도 임대 수익이 워낙 좋기 때문에 그리고 적지 않은 매물이 시장에 나온다면 아무래도 장기간 보유가 중요 하므로 있을지 모르는 주택 가격의 하락에 대비해서 상대적으로 안전한 대도시 권의 임대가 잘나가는 저가나 중간 가격대의 매물에 관심을 가지셔야만 합니다.

그리고 임대업을 본격적으로 하실 계획 이신경우 TENANT와의 관계를 규정한 법규를 정확히 숙지 하시고 각종 퇴거와 관련된 법률적인 절차도 숙지를 하셔야 하며 관리회사를 미리 알아 두시는것도 중요 하다고 생각이 됩니다. 커머셜의 경우는 현재의 정확한 임대 수익을 바탕으로 융자가 가능 한지의 여부로 가치를 판단 하신후에 구매를 결정 하시고 한인타운 등에 형성 되어있는 소위 프리미엄이 실제 시세와 얼마나 차이가 나는지의 여부를 정확히 판단 하셔야만 합니다.

다섯번째는, 보유기간을 확실히 장기간으로 하셔야만 한다는 것입니다. 최소한 미국 전체의 부동산 시장의 회복에는 최소 10년은 걸릴수 있습니다. 하지만 이것은 평균치 이기 때문에 확실히 지역별로 회복의 속도는 달라질수 밖에 없습니다.

캘리포니아의 경우 이 회복속도가 타지역 보다는 빠를수 있지만 이역시 최소 5년정도는 기본 부동산 보유 기간을 계산 하시고 구입을 염두에 두셔야만 합니다. 똑같은 카운티 라도 그리고 똑같은 시라도 서로 가격의 상승폭은 적지않게 때로는 상당히 차이가 날수도 있습니다. 이점을 반드시 염두에 두시고 투자를 결정 하셔야만 하며 특히 외곽지역의 경우에는 신중히 투자를 결정 하셔야만 합니다.

그리고 철저하게 임대소득을 계산 하셔야 합니다. 그리고 특히 한인들이 투자를 선호 하는 지역 보다는 백인들을 포함한 기타 타인종이 선호하는 지역도 투자를 고려 하셔야만 합니다. 아직 까지는 미국 부동산 시장 에서는 한인들의 투자자 로서의 위치가 상대적으로 미미 하기 때문에 확실히 특히 적은 자본으로 확실한 투자를 하시려면 여러 다양한 지역으로 투자의 포트폴리오를 짜는게 중요 합니다.

이상의 사항들을 염두에 두시고 특히 확실히 내가 얼마만큼의 융자가 가능한지를 사전 융자 승인을 통해서 알아 보셔야만 하며 매물이 늘어나게 되면 전액 현금의 구입 보다는 융자를 이용한 구입에 더 촛점을 맞추셔야만 좀더 성공적인 투자의 가시적인 성과가 가능 하다고 생각이 됩니다.

▶문의: [phone] / [phone](부재시 문자)

곽재혁 전문가 블로그 바로가기

곽재혁의 부동산 나라 www.jasonkwak.com