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조금씩 진정되는 주택 시장(?) [ASK미국-곽재혁 부동산 칼럼]

[조인스아메리카] 기사입력 2013/06/04 18:12

곽재혁/콜드웰뱅커베스트 부동산 에이전트

곽재혁 에이전트가 제공하는 이 글은 본지의 편집방향과 일치하지 않을 수도 있습니다
몇달동안 이어지던 주택시장의 상승세가 여전한 가운데 주택 시장은 여전히 활기(?)를 띄고 있습니다.

오렌지 카운티의 선호지역의 경우에는 전년 동기간 대비 20%이상의 가격 상승을 이어가고 있고 여전히 부족한 매물로 인해 시장의 셀러스 마켓 상황은 지속이 되고 있습니다. 여전히 마켓에 매물은 없고 바이어도 많은 상황속에서 은행측이 매물의 출고를 조절 하면서 시장에서 여전히 자신들의 이득을 위해서 움직이는 모습을 보이고 있고 이에대한 비난의 움직임도 일어나고 있습니다.

지금의 부동산 주택 시장의 가장 큰문제점은 매물이 부족함으로 인해서 실구매 바이어들이 주택구매를 하기가 힘이 든다는 것입니다. 융자가 까다로운 상황에서 내집 마련을 위해 융자의 승인등을 준비한 바이어들이 제때에 주택을 구입하지 못하는 상황이 반복이 되면서 구매를 최소 연기하거나 아니면 장기간 포기하는 이들이 생겨나기 시작하고 있습니다 주택 시장에서 실 바이어들이 즉 개미들이 매매의 중심에 서지 못하면 진정한 가격의 상승은 힘이 듭니다.

또한 주택 시장에서 이상 과열로 팔려 나갔던 주택들이 적지않게 에스크로 중간에 딜이 취소가 되는 현상이 나타나고 있습니다. 지난 한두달 동안의 혼돈기에서 이제는 바이어들이 실제적인 조건을 따져보기 시작하고 있는 징조로 보여 집니다.

아직까지는 많이 보이고 있지는 않지만 서서히 주택 시장이 안정화 되어가고 있는 현상이 나타나고 있습니다. 아직 까지는 눈에 띄게 나타나고 있지는 않지만 몇가지 특이하게 현재 발생하고 있는 동향과 일어날수 있는 주택 시장에서의 현상들을 정리해 보았습니다.

첫째는, 차라리 렌트를 들어가더라도 덮어놓고 주택을 구입 하지않고 관망을 하고있는 바이어들이 늘어나고 있다는 것입니다. 이는 장기적으로 볼때 바이어 입장에서는 상당히 고무적인 현상 입니다.

무조건 주택을 구입하면 가치가 수직 상승하리라는 기대 대신 실제로 보유에 따른 개인적인 경제사정을 포함한 여러가지를 고려하고 있는 신중한 바이어들이 늘어나고 있습니다. 어떤 경우는 당분간은 렌트를 하며 시장의 상황의 동향을 주시하기도 하고 주택구입을 몇년뒤로 미루거나 아니면 구입의 규모를 조정하는 바이어들이 늘어나고 있습니다.

두번째는, 투자가들의 움직임이 무조건 사자에서 벗어나는 경우가 적지 않다는 것입니다. 아직 까지는 눈에 크게 띄지는 않지만 서서히 투자가들도 여름의 시기가 지나면 다른 투자 대상으로 자금을 이동시킬수 있지 않을까 하는 개인적인 예상을 해봅니다.

그리고 투자가들중 작년 까지는 장기적인 임대를 계획하고 구입을 하던 투자가들이 시장에 매물의 공급이 일반 세일을 제외 하고는 거의 줄어든 현실속에서 일단 보유하고 있던 매물을 비싼 가격에 처분을 하고 시장을 관망하는 선택을할 가능성이 높아지고 있습니다. 그리고 실제로 이러한 일들이 일어나고 있습니다.

무작정 시장의 가치가 상승하지많은 않을것이라고 판단을 내리는 경우를 주위의 투자가들과의 대화에서 느끼면서 투자가들이 시장을 대하는 태도가 변하고 있다는것을 느끼고 있습니다.

세번째는, 특히 중국에서의 직접 투자가 약간이라도 줄어들 가능성이 있습니다. 최근에 중국 에서의 빈부격차와 공무원 부패에 따른 부정적인 여론을 느끼기 시작한 중국 지도부가 공무원들에게 비싼 식당에 가지 말것을 주문하고 있고 사찰을 강화하고 있습니다. 그리고 무분별한 외화 유출로 인해서 그리고 은행에서의 대출 규제등으로 인해서 일반 사업가들의 자금 조달이 어려운 상황이 지속이 되고 있습니다.

이러한 상황이 계속 된다면 내부 통제를 위해서라도 부정 부패 척결이나 아니면 외화의 반출에 대한 통제가 이루어질 가능성도 적지 않습니다. 이러한 상황이 현실화가 된다면 주택 시장에서의 실바이어에게 다소 유리한 상황이 전개될수 있습니다.

네번째는, 더이상의 그들만의 잔치 보다는 일반 바이어들에게 유리한 상황이 경기의 회복을 위해서라도 도래할수 있다는 것입니다. 즉 주택 구입을 위한 바이어들에 대한 실제적인 조치들 특히 융자 분야 에서의 조치들이 이루어질 가능성이 점점 높아지고 있습니다.

특히 정부나 중소 은행들에서 점점더 주택 시장의 활성화를 위해서는 융자시장을 풀어주어야 한다는 여론에 동의를 하고 실제로 모기지를 적게 취급하고 있는 중소 은행들에 대해서는 대출의 규정을 은행 제량권에 맞기는 조치가 나오고 있습니다. 실제로 마켓에는 융자를 포함한 모든 주택 구입을 위한 제반 준비가 갖추어진 바이어들이 꽤 있기 때문에 이에 관련 되어서 바이어들에게 유리한 상황이 전개될 가능성이 있습니다.

다섯번째, 이론적 으로는 시장에 매물이 나올수 밖에 없다는 것입니다. 그리고 이론이 현실이 될수있는 상황이 전개될수 있습니다. 더이상은 은행에서 시장으로의 주택매물 공급을 인위적으로 차단 한다면 자칫 부동산 시장 전체의 침체가 가능 하다는 점에대한 경고의 메시지가 나올수 있습니다. 즉 매물이 없이는 일반 바이어들에게도 기회가 돌아갈수 없기 때문에 결국은 주택의 대량 매매가 불가능 하게 되어 결국 주택 시장의 회복에 시간이 걸리게 되는 결과를 초래 가능 합니다.

이판단이 은행에서 이루어 진다면 그리고 실질적으로 투자가들이 마켓을 이탈 하게 된다면 은행측 으로서는 더이상 많은 주택 차압 매물을 관리할수가 없게 될것입니다. 이렇게 된다면 당연히 은행 에서는 매물을 풀수밖에 없을것입니다. 그러한 시기가 이번 여름을 전후해서 일어 났으면 하는 개인적인 바람이 있습니다.

현재 주택의 구입을 고려 하시는 분들은 가장 기본사항인 첫쨰 융자의 승인을 받고 두번째는, 확실한 손익의 계산즉 자기에게 맞는 주택의 구입인지 아닌지를 명확하게 판단을 하고 주택의 구입을 결정 하셔야만 합니다. 이원칙을 지키신다면 결국은 성공적인 구입이 가능하다고 생각 합니다.

▶문의: (213) 663-5392 / (070) 7578-5392(부재시 문자)

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