캘리포니아 주택시장 더이상 가격이 오를수 없는이유 [ASK미국-곽재혁 부동산 칼럼]

곽재혁/콜드웰뱅커베스트 부동산 에이전트

지난달과 마찬가지로 부동산 시장에는 바이어에 비해서 매물이 상대적으로 부족한 상황이 이어지고 있습니다. 일반 매물의 비중이 아직도 전체 매물의 대부분을 차지하고 있으며 은행에서의 차압매물이나 숏세일 매물등은 아직 까지도 시장에 진입을 하고 있지 않습니다.

에이전트나 셀러의 상당수가 아직도 가격을 감정가격 보다 너무 높게 책정을 하는 매물들이 상대적으로 많은 편이며 이러한 매물의 매매 대기 기간이 길어지고 있습니다.

확실히 한달동안 마켓은 많이 슬로우 되었고 소위 "아무 물건이나 무조건 사는 바이어들"이 좀더 신중해 지고 있습니다. 이에 비해서 셀러들의 경우는 아직 까지는 리스팅 가격을 높게 유지 하면서 향후의 상황을 지켜보고 있는 상황 입니다.

업계의 큰손인 중국인들도 구입을 많이 주저하는 상황이며 오히려 언론 보도에 따르면 디트로이트와 같이 경기 침체로 파산을 한 도시들의 저가의 주택등을 포함한 부동산 매물들을 집중 매입하는 경향을 볼때 가격이 지나치게 오른 시장에 대한 투자매력이 과거 보다는 떨어 진것으로 보입니다.

조만간 발표될 연방 준비위원회의 양적 관련완화 결정과 맞물려서 모기지 관련 채권매입을 어떻게 할것인가에 관한 결정이 조만간 내려질 것이며 이와 관련해서 주택 시장에 변화가 있을 전망 입니다. 모기지 이자율이 갑자기 올라가기 시작해서 최근에는 대략 4.75-5%정도가 되고 있습니다(8월1일 기준, 차이가 있을수는 있습니다). 모기지 이자율은 결국은 오를수 밖에 없습니다.

하지만 모기지 이자율은 30년을 기준으로 본다면 주택의 평균 가격이 높은 오렌지나 LA 카운티의 경우에도 대략 7-8%선 까지는 주택 구입에 지장이 없는 좋은 모기지 이자율로 평가를 합니다. 그리고 경우에 따라서 즉 저가의 주택이 모여 있는 곳의 경우 두자리수 이하라면 모기지 이자율은 좋은것으로 전문가들은 보고 있습니다.

모기지 이자율 보다더 조심하고 우려해야 할것은 현상황을 보아서는 모기지 융자가 더 까다로워질 전망 이라는 것입니다. 현재도 모기지 융자시 시간도 더 걸리는 경우도 있고 상당히 어려운 상황 입니다.

하지만 이상황에서 캘리포니아의 부동산 시장의 상승세가 이어질 것이라는 데에는 약간의 의문점이 있습니다. 이것은 찬반의 여지가 많고 저도 개인적인 견해임을 전제로 몇가지를 말씀 드리고자 합니다.

첫째는, 부동산 시장의 상승세가 이어지기 위해서는 전체 바이어에서 실바이어가 대부분 이어야만 하는데 현재는 대부분이 투자가들이 주택 구입을 하고 있습니다. 그리고 특히 남가주 에서도 거래가 많이 집중이 되고 평균 매매가가 높은 오렌지나 LA 카운티 지역의 경우는 매매의 거의 60%가 현금 구매로 딜이 되고 있습니다.

이는 일반적인 융자로 주택을 구입 하려는 실바이어의 시장 접근을 막고 있는 대표적인 진입 장벽이 되고 있습니다. 실바이어가 주택구입의 주체가 되어야만 실제로 지속적인 부동산 가격의 상승을 기대할수 있습니다. 투자가들에 의존하는 지금의 시장은 추가로 가격의 상승의 여지가 적다고 보여 집니다.

두번째는, 시장에 매물의 움직임에 따라서 특히 은행매물의 동향에 따라서 시장에 미치는 파급효과가 클수 있다는 것입니다. 현재 로서는 시장에 매물이 적음으로 해서 그만큼 바이어간의 경쟁이 치열해 지면서 가격이 오르는 비정상적인 상황이 계속되고 있습니다.

만일 시장에 은행 매물이 유입이 된다면 가격은 인하될수 밖에 없고 또한 일반 매물중 반드시 매매를 하셔야만 하는 분들의 경우 매매가 안되게 되면 추가적인 숏세일이나 은행 차압등이 발생 할수 있기 때문에 시장에 일반 매물이 아닌 은행매물등이 늘어나는 시기가 될때가 바이어에게는 기회가 될수 있고 셀러에게는 위기가 될수 있을수 있습니다.

세번째는, 2009년 이후 정부의 HAMP를 위시한 각종 융자 조정과 차압 방지를 위한 대책들이 그다지 큰 효과를 미치지 못하고 있다는 것입니다. 대략 2009년 이후 융자 조정을 한 주택들중 절반 이상의 주택의 모기지가 다시 연체가 되고 있습니다. 결국은 융자 조정등의 대책은 단순한 시간 끌기일 뿐 진정한 해결책은 되지 않기 때문에 원금 삭감등의 조치가 있지 않으면 주택 차압의 위기는 얼마든지 다시 일어날수 있다는 것입니다.

네번째는, 인플레이션의 영향으로 결국 주택 가격은 뛸수가 있겠지만 양적 완화등이 축소가 된다면 폭은 줄어들수도 있습니다. 가장 조심 하셜야할점은 단기간의 상승을 믿고 무리하게 주택에 투자 하시기에는 상당히 위험한 상황 이라는 점을 인지 하셔야 합니다. 결국 현재 주택을 구입 한다면 10년 후에는 이익을 보시겠지만 지금과 같은 30%대의 가격 상승은 당분간은 불가능 할수밖에 없다는 생각이 듭니다.

다섯번째, 주택 관련한 여러가지 수치등이 불리하게 작용을 하고 있다는 것입니다. 모기지 이자는 상승세이고 융자 승인은 까다로워 지고 있으며 임대용으로 주택을 구입 하신후의 수익이 줄고 있고 구입 가격은 상승하고 있습니다. 이제는 과거 보다는 "더비싼 가격에 구입을 하시고 더 낮은 수익에 만족"을 하셔야 하는 상황이 전개되고 있는 것입니다.

이를 받아 들이시고 또한 구입을 하실 때에는 조금더 많은 다운을 준비 하시고 사전에 융자 승인을 확실하게 받으셔야만 합니다. 투자가들은 만일 다른 고수익의 대체 투자가 가능해 진다면 주택을 포함한 부동산 시장에서 투자가들이 발을 뺄수 있을 것입니다.

여섯번째, 지역별로 주택 가격의 상승과 하락은 여전히 큰 격차가 난다는 것입니다. 대도시가 아무래도 외곽 지역 보다는 더 선호가 되고 있고 유지비가 적게드는 최근에 건축한 주택들의 인기가 더욱 높은 경향이 나타나고 있습니다. 따라서 가격의 상승과 하락의 전망도 차이가 날수 밖에 없으므로 구입을 원하시는 지역에 관한 정확한 정보를 항상 업데이트 하시기 바랍니다.

만일 주택의 가격이 지속적으로 상승을 계속 한다면 실 바이어분들은 구입을 미루시는게 현명한 결정이라고 감히 제 생각을 말씀 드립니다. 물론 지금 반드시 주택의 구입이 필요 하신분들을 제외 하고는 일단은 조금더 9월 이후까지의 상황을 고려 하시고 구입 예정지의 가격과 최신 매물 정보를 항상 확인 하시기 바랍니다.

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