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계속되고 있는 소수만을 위한 부동산 시장상황에서의 고려사항들 [ASK미국-곽재혁 부동산 칼럼]

[조인스아메리카] 기사입력 2013/09/04 11:37

곽재혁/콜드웰뱅커베스트 부동산 에이전트

곽재혁 에이전트가 제공하는 이 글은 본지의 편집방향과 일치하지 않을 수도 있습니다
2013년 9월의 부동산 시장 동향을 업데이트 해드리겠습니다. 아직 까지도 비정상적인 부동산 시장의 상황이 반복이 되고 있습니다. 부동산 시장의 매물은 여전히 적은편이며 리스팅 가격은 약간씩 낮아진 상황 입니다.

시장의 바이어들은 구입 보다는 관망하는 추세를 유지하고 있습니다. 이러한 추세는 아직 까지는 지속되고 있고 당분간은 이어질 전망 입니다. 주택 매매가격은 여전히 상승중 이지만 바이어들의 수요에 비해서 특히 은행측의 공급물량은 거의 늘고 있지 않으며 여전히 시장의 주택 매물의 대부분은 일반 매물(STANDARD SALE)입니다.

따라서 매물을 리스팅 하기위한 에이전트간의 경쟁이 치열한 편이며 가격은 지나치게 높은 가격부터 낮은 가격까지 다양하게 형성이 되고 있습니다. 일정치 않은 리스팅 가격과 여전히 어려운 은행의 융자 기준과 더욱더 까다로워 지는 조건은 주택 시장에서 현금 구입 바이어 즉 투자가들이 여전히 거의 절반 이상의 주택 구입을 가능케 하는 비정상 적인 상황 즉 소수만을 위한 주택 시장을 만들어 가고 있습니다.

모기지 시장의 상황은 모기지 이자율은 더이상의 상승세는 당분간 멈춘 상태이지만 가이드 라인이 까다롭기 때문에 이로 인해서 에스크로의 기간 즉 매매기간이 길어지고 있고 결과적 으로 에스크로가 취소가 되는 현상이 반복되고 있습니다.

여러가지 이유로 주택의 구입이 당장 필요하신 분들은 이에 유의 하셔서 모기지에 대한 사전 승인등을 포함한 준비를 보다 철저히 하셔야만 합니다. 이러한 시장 분위기 즉 비정상적인 상황이 이어지면서 부동산 시장은 소수만을 위한 투기적인 시장의 성격을 점점더 하고 있습니다.

더우기 이러한 시장 분위기는 주택 시장 뿐만이 아니고 상업용 부동산 시장에서도 또한 똑같이 반복적으로 나타나고 있습니다.

더욱 큰 문제는 이러한 현상이 단기간의 현상으로 그칠것 같지 않은데 있습니다.
지금의 상황에서 예상 가능한 상황들을 제 개인적인 의견임을 전제로 열거해 보려고 합니다. 여러가지로 부동산 매매를 위한 결정에 참고를 하시기 바랍니다.

첫째, 현재 시장에서 바이어들이나 투자가들이 일종의 눈치 작전을 펴는 가장 큰 이유는 미연방 정부가 과연 지금 까지의 양적 완화 정책을 지속하느냐에 있습니다. 9월17일 발표될 이 결정에 의해서 양적 완화 정책의 변동 여부가 결정이 되며 이정책의 변화가 앞으로의 투자 패턴 변화에 결정적인 요인이 될수 있기 때문 입니다.

일단은 양적 완화 정책을 중단은 하겠지만 그시기는 늦추어질 전망이 우세한 상황 입니다. 만일 양적 완화가 줄어들게 된다면 특히 투자가들의 투자가 다른곳으로 옮겨갈 상황이 올수 있습니다. 이렇게 되면 당장 상업용 부동산 시장에 영향을 미칠 것이고 주택 매매가 투기적 상황이 반복되고 있는 일부 지역들의 매매에도 영향을 미칠수 있습니다.

두번째, 여러가지 상황상 현재 매매시장의 가장 큰 투자 세력인 중국계 자본이 과연 매매를 부동산 시장에 집중할수 있을지가 관건 입니다.

중국계 자본들은 주로 중국 본토 그리고 대만계등과 미국내의 토착 투자 그룹들의 자금들이 미국 부동산 시장에 투자되어 왔지만 여러 여건상 당분간은 대규모 투자금이 중국 내부 시장에서 흘러 나오기는 힘들것 으로 보여 집니다. 중국 내부에서 상류층들의 부정부패를 내사중이고 빈부 격차등의 문제로 투명성을 강조하고 있기 때문에 여러가지로 달러의 유출을 규제하고 있습니다.

현행법상 일년에 $50,000이상은 해외로의 반출이 힘들기 때문에 그간 음성적으로 이루어 졌던 여러가지 불법 유출을 차단할 가능성이 있습니다. 이렇게 되면 추가 달러의 미국 부동산 시장으로의 유입이 힘들어 질수가 있고 또한 투자 다변화를 위해서 다른 투자선을 물색할 가능성이 있습니다.

세번째는, 확실히 은행에서 돈을 벌수 있다는 판단이 서기 전까지는 주택 시장에 매물 공급의 시기를 늦출것으로 보여 집니다.

즉 모기지 이자율이 상승하고 모기지 관련 비용이 상승하는 상황은 역설적으로 은행에 이익을 주고 은행에서 추가로 보유하고 있는 매물들을 시장에 내놓을 챈스를 높일수 있습니다.

최근에 페니메나 프레디맥과 같은 기관을 해체하고 이들의 역활을 민간에게 이관한다는 대통령의 발표는 상당히 시사하는 바가 큽니다. 이들 기관은 거의 60 프로 이상의 현재의 모기지를 소유하고 있고 상당수의 모기지 채권을 지속적으로 매입 시장 안정화에 기여를 해왔지만 이들 기관들이 없어지게 된다면 현재의 모기지 이자율과 관련 비용은 큰폭으로의 상승이 불가피 합니다.

시기야 어찌 되었던 간에 이렇게 되면 은행들의 이익은 극대화 될수 있고 역설적으로 은행 매물이 시중에 풀릴수 있을지 모릅니다. 이러한 상황들을 머리속에 두고 앞으로의 투자를 결정 하셔야만 합니다.

네번째는, 그간 주택 시장에서 실바이어들이 주택 구입을 결정 하는데 가장 큰 이유중 하나였던 모기지의 이자분에 관한 소득 공제 혜택이 없어질 가능성이 있습니다. 이는 주택 구입 결정에 상당한 영향력을 행사할수 있습니다. 이안은 작년에 추진이 되었다가 부동산 협회등 관련 단체들의 로비로 법제화가 안되었지만 내년도에는 가능할수 있습니다.

다섯번째, 앞으로의 주택의 구입의 결정에는 앞으로 가능한 인플레이션의 영향이 크게 좌우를 할것으로 보입니다. 주택의 가격의 하락이 어느 정도선에서 멈출수 있는 큰동인이 앞으로는 인플레이션이 될수 있습니다. 만일 인플레가 지속된다고 본다면 앞으로의 투자는 이전 보다는 높은 가격의 부동산을 구입해서 어느정도 지금 보다는 낮은 이익을 보는 방향으로 전개될수 있습니다.

여섯번째로는 , 주택시장의 관망 분위기는 아마도 9,10월이 지나면 다시금 사는 분위기로 바뀔 가능성이 있습니다. 양적완화나 기타 내년도 부동산 관련 정책들이 정해지게 되는 시기에 분위기가 바뀔 가능성이 있습니다. 여러가지 언론 매체들의 상황들을 예의 주시기 하시기 바랍니다.

일곱번 째로는, 주택 구입을 위한 구입을 고려시 일반 매물외에도 여러가기 가능한 다른 소스도 알아 보셔야만 합니다. 여기에는 HUD나 Fannie Mae 또는 Fraddie Mac등의 소스가 포함이 됩니다. 그리고 이외에도 auction과 같은 매물에도 관심을 기울 이시기 바랍니다. 특히 이러한 매물들은 약간은 일반 매물과는 다른 과정으로 매매가 되거나 모기지가 fannie mae의 차압 매물 구입시 사용되는 home path융자와 같은 다소다른 형태로 제공되기도 합니다. 가능 하시면 이에대한 준비도 하시는게 유리할수 있습니다.

사업체 시장의 경우도 리스 조건을 유리하게 정하시고 창업을 고려해 보시는게 좋을것 같습니다. 다만 지금 가지 한국분들이 정통적으로 집중 해오셨던 분야 보다는 시대의 조류에 맞게 새로운 분야로의 진출을 고려해 보시는게 바람직 하며 무엇 보다도 자기가 가장 잘하실수 있는 분야를 우선 고려 하셔야만 실패를 최소화 하실수가 있습니다. 특히 가능 하시면 리스 계약을 유리하게 새로이 가져 가시는게 중요 합니다. 최근에는 저도 이 창업을 위한 리스 상담에 역량을 집중하고 있습니다.

상업용 부동산 시장의 거품또한 지역에 따라서는 심합니다. 정확하게 말씀을 드리자면 융자가 가능한지와 수익성이 얼마 인지를 잘따져 보시고 특히 인구가 조밀한 대도시의 경우 건설의 옵션을 고려 하시기 바랍니다.

▶문의: (213) 663-5392 / (070) 7578-5392(부재시 문자)

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