에퀴티 22% 넘으면 재융자 하는게 유리

FHA 융자로 모기지보험 내고 있다면

30년 융자, 의무적으로 5년 보험료 내야
15년 융자, 에퀴티 22% 넘으면 취소 가능

50대 한인 윤모(LA)씨는 3년 전 연방 정부가 보증하는 FHA 융자로 주택을 구입했다. 다행히 지난 3년간 집값이 크게 오르면서 주택 구입 당시 3.5%를 다운페이먼트하고 마련한 윤씨 집은 에퀴티가 25%를 넘기게 됐다.

30년 고정 프로그램을 갖고 있는 윤씨는 다운페이먼트를 20% 이상 하지 못한 관계로 그동안 모기지 융자금의 1% 수준에 해당되는 보험료(MIP)를 내고 있었다. 윤씨는 주택 에퀴티가 증가하면서 모기지 보험을 취소하고 싶었지만 FHA 융자는 5년간 의무적으로 모기지 보험료를 내야 한다는 사실을 최근에서야 알게 됐다.

최근 들어 FHA 융자로 집을 구입했다가 모기지 보험 취소때문에 은행과 승강이를 벌이는 홈오너들이 늘고 있다.

일반적으로 모기지 보험은 에퀴티가 20% 미만일 때 모기지은행의 요구로 홈오너가 가입해야 하는 의무사항이다. 그러나 FHA가 보증하는 융자는 지난 수 연간 수 차례 가이드 라인이 변경됐다.

연방정부는 국책모기지 기관인 패니매와 프레디맥이 지난 2008년 이후 주택 차압으로 인해 수년간 상당한 손실을 입게 되면서 FHA가 보증해주는 융자에 대한 리스크 보전 정책을 여러 차례 만들었기 때문이다.

융자 조건이 여러 번 바뀌면서 홈오너들이 FHA가 보증해주는 모기지 보험에 대한 납부 조건을 제대로 이해하지 못하는 경우도 생겨나고 있다. 집을 구입할 당시 아무것도 모르는 상황에서 융자서류에 사인을 하다 보니 에이전트가 설명을 해줬어도 이해를 못 하는 사례가 많기 때문이다.

또한 FHA 프로그램은 융자 기간에 따라 모기지 보험 조항도 바뀌므로 일반 바이어들이 이해하기 힘든 요인이 되고 있다.

FHA 융자는 상환기간이 15년 이상일 경우 에퀴티가 22%를 넘기면 모기지 보험을 취소할 수 있다. 하지만, 첫 5년간은 늘어난 에퀴티 비율에 상관없이 의무적으로 보험료를 납부해야 한다. 집값이 단기간에 많이 올라 에퀴티가 22%를 넘겨도 홈오너가 지불한 모기지 보험의 납부기간이 5년이 되지 못했다면 5년을 채울 때까지 계속 페이먼트를 해야 한다는 것이다.

그러나 융자기간이 15년이나 그 이하라면 집값 상승으로 에퀴티가 22%에 도달하면 모기지 보험 취소를 요청할 수 있다. FHA는 융자 기간이 짧을수록 리스크가 줄어든다고 보기 때문에 22%라는 에퀴티 기준만 채우면 모기지 보험을 바로 없앨 수 있도록 했다.

만약 FHA 융자로 집을 구입하는 바이어가 15년짜리 프로그램을 선택하고 다운페이먼트를 10% 이상 한다면 처음부터 모기지 보험은 면제된다.

모기지 전문가들은 에퀴티가 22%를 넘었음에도 불구하고 모기지 보험료를 내야 하는 상황이라면 차라리 재융자를 하는 것이 유리하다고 조언하고 있다.

융자 전문가인 줄리아 임씨는 "5년간 모기지 보험 의무 납부기간에 걸린 홈오너들중에서 주택가격 상승으로 에퀴티가 20%만 넘었다면 일반 모기지은행에서 재융자를 받는 것이 유리하다"고 조언했다.

임씨는 "최근 들어 에퀴티가 증가했지만 FHA의 모기지 보험 규정 때문에 고민하는 홈오너들의 문의가 많다"면서 "현재 살고 있는 주택에서 최소 2년 이상 더 거주할 계획이라면 재융자를 생각하는 것도 모기지 보험을 피할 수 있는 방법이 될 것"이라고 설명했다.

40대 한인 이모(가디나)씨는 2014년 봄에 FHA 융자로 첫 주택을 구입했다. 다행히도 주택가격이 급격히 오르면서 에퀴티가 20%를 넘게 되자 최근 재융자를 통해 모기지 보험을 없앴다.

이씨는 "모기지 융자금이 40만5000달러로 보험료가 한 달에 300여 달러가 됐는데 더 이상의 보험료를 내지 않아 가계 재정에 큰 보탬이 되고 있다"고 전했다.


박원득 객원기자