1, 2차 융자를 묶어 재융자를 받는 경우 장점 및 주의할 점[ASK미국-스티브 양 주택융자]

▶문= 현재의 주택에 1차와 2차 두 개의 융자를 가지고 있는데 이를 하나로 묶어 재융자를 받을 경우의 장점과 주의할 점은 어떠한 것들이 있나요?


▶답= 현재 집에 융자를 두 개를 가지고 있는 경우 2차 융자는 보통 Heloc(Home Equity Line of Credit)인 경우가 많은데 Heloc의 이자율은 변동 금리로 연준의 금리 정책에 직접적인 영향을 받습니다. Heloc을 기존의 1차 융자와 묶으면서 싼 이자율로 재융자 할 경우 가장 큰 장점은 고정 이자율로 바꿈으로써 금리 상승의 위험으로부터 해방될 수 있는 것입니다. 최근 모기지 금리가 낮아져 새로운 30년 모기지 금리가 기존의 Heloc 금리보다 낮아질 확률이 높고 Heloc은 보통 10년 만기이기 때문에 그 이후에 20년 상환으로 바뀌면서 페이먼트가 갑자기 많아질 수 있는데 묶어서 하나의 융자로 만들 경우 이러한 불확실성을 없앨 수 있습니다. 에퀴티가 많을 경우에는 하나의 융자로 만든 다음, 필요하다면 Heloc를 언제든지 다시 열 수 있습니다.

유의해야 할 점도 있습니다. 1, 2차를 묶는 융자는 현금 인출 재융자로 분류되여 심사 기준이 까다로워질 수 있습니다. 특히 1, 2차를 합한 융자 금액이 41만 7,000달러를 넘어서 컨포밍 하이 밸런스가 될 경우 현금 인출 재융자는 집값의 60%까지 밖에 허락하지 않고 에퀴티가 많지 않을 경우 융자 승인이 거절될 수 있습니다. 이때 이를 넌컨포밍(점보) 융자로 융자를 신청하면 현금 인출 재융자로 분류되더라도 집값의 75~80%까지 융자를 허락하기 때문에 가능해질 수 있습니다.

융자금액이 41만 7,000달러를 넘는 경우 융자를 점보 융자로 허락하는 렌더를 찾는 것이 아주 중요합니다. 점보 융자는 컨포밍 융자와 달리 1,2차로 묶는 행위 자체가 현금 인출 재융자로 보지 않을 수 있습니다. 2차 융자가 집을 구입할 때 오픈한 것이 아니더라도 최근 1년 동안에 돈을 인출한 기록이 없으면 1, 2차를 묶는 행위를 현금 인출 재융자로 간주하지 않아 심사 기준과 이자율 면에서 유리한 융자를 받을 수 있게 됩니다.

점보 융자는 컨포밍 융자에 비하여 일부 심사 기준이 까다로울 수 있지만 이자율이 낮고, 주택에 대한 심사 기준, 수입 비율 등의 심사 기준 등 여러면에서 장점이 많으므로 1, 2차를 묶으려는 분은 반드시 여러 렌더를 알아보고 가장 유리한 조건을 제시하는 렌더를 선택하시기 바랍니다.

▶문의: 웰스파고 [phone]


스티브 양 주택융자 컨설턴트