여유자금이 필요해서 에퀴티 있는 집을 주택융자로 캐시아웃 하려면? [ASK미국 주택융자-박정수 브로커]

박정수/주택 융자 오리지네이터

▶문= 주택 가격이 올라 에퀴티를 이용하여 주택융자로 캐시아웃을 받고 싶은데 가능한 론과 융자 기준은 무엇인가요?

▶답= 집을 담보로 은행에서 캐시 아웃 하는 방법은 2가지가 일반적입니다. 현금 인출 재융자라고 알려진 HELOAN(캐시 아웃)과, 2nd HELOC (Home Equity Line Of Credit)입니다.

차이점을 알아보면 HELOAN은 융자 신청 금액이 모두 한 번에 지급되고 정해진 모기지 월 페이먼트로 원금과 이자를 매월 갚아 나가는 방법의 주택융자입니다. 보통 주택 가격의 80%까지 인컴이 가능한 한도 내에서 HELOAN 캐시아웃 융자를 받을 수 있습니다. 2차론 HELOC는 에퀴티 융자 중 홈 오너의 신청 빈도가 높은데 일종의 크레딧 카드처럼 사용 가능한 범위를 정하고 그 한도 내에서 그 금액을 사용할 수도 있고 사용한 융자 금액을 수시로 갚아 이자 지출을 막을 수 있는 장점이 있습니다.

모든 HELOC 융자 심사 시 동일하게 인컴 등의 소득 상황을 확인한 후 HELOC을 승인해 주고 있기 때문에 주택 가격 대비 융자금액(LTV 80%)과 홈 오너의 크레딧 점수(700 이상) 등을 인컴과 함께 중요한 심사 대상 항목으로 검토해서 융자 승인이 결정됩니다.

현재 대다수 지역의 집 가격이 올라서 에퀴티에 여유가 있는 경우 최근 모기지 이자율이 낮아져서 재융자 캐시 아웃의 좋은 기회가 되고 있는데 첫 번째 론에 추가 캐시 아웃 금액을 합하여 함께 신청하는 방법입니다. 중요한 것은 본인의 최근 2년 동안의 인컴과 현재 주택 가격(LTV), 크레딧 스코어인데 주택융자 전문가와 전화 상담을 통해 캐시 아웃 재융자가 어느 정도까지 가능한지를 미리 알아볼 수 있습니다.

비즈니스 운영자인 경우 인컴이 일부 부족하고 집 가격과 크레딧은 괜찮은 경우라면 10만 달러 한도 안에서 2차 HELOC을 신청할 수 있습니다. 이때 10만 달러까지 2차 HELOC이 가능한 대상자는 집의 Loan to value가 80% 이하이고 크레딧 스코어 700 이상, 현재 1년 이상 비즈니스 운영 중인 비즈니스 오너인 경우에 한하여 가능할 수 있습니다.

은행에 따라 융자 조건과 기준이 다르기 때문에 캐시 아웃(HELOAN)이나 2차 HELOC에 관심 있는 홈 오너는 HELOAN이 나 HELOC을 전문적으로 취급하는 주택융자 전문가와 상담 후 본인의 조건에 맞는 적절한 융자 프로그램을 사전에 찾아 보는 것이 중요합니다.

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