주거용, 올해 말까지 융자 탕감액 소득세 면제　

모기지 채무 탕감 1099-C관련 일문일답

부부 공동소유 주택, 200만 달러까지 면세
투자용 주택은 탕감액 만큼 세금보고 대상

최근 본보 부동산 섹션에서 차압당할 때 탕감받은 빚에 대해서 세금을 내야 한다는 기사가 소개된 이후 독자들의 문의가 이어졌다. 대부분의 은행들이 수년간 콜렉션 회사를 통해 채권 추심을 하다가 상환 받는 것을 포기하는 대신 탕감액 만큼의 1099-C를 채무자들에게 보내고 있기 때문이다. 독자들의 가장 궁금해하는 내용에 대해서 IRS자료를 참고하여 1문1답 형식으로 자세히 소개한다.

주거용 주택을 차압당했다. 이럴 때도 은행에서 소득보고를 위한 1099-C를 발급하나.

"은행은 채무 탕감을 하게 되면 1099-C를 발급한다. 그러나 연방정부는 2007년부터 2014년까지 한시적으로 '모기지부채구제법'(Mortgage Forgiveness Debt Relief Act)을 제정했으며 그 기간을 올해까지 2년 더 연장했다. 이 법에 따르면 주거용 주택에 대해서는 어떤 방식으로 집을 처분해도 탕감받은 1차 모기지 빚에 대해서 소득세를 내지 않아도 된다." 　

3년 전 주거용 주택에 대해서 재융자를 받았다. 하지만 모기지를 연체하면서 집을 숏세일했다. 재융자 받은 것도 모기지 빚 구제법 대상이 되나.

"그렇다. 하지만 재융자를 받기 전의 1차 모기지 원금에 대해서만 혜택을 볼 수 있다. 예를 들어 1차 모기지 융자금액이 20만 달러이고 2차 에퀴티 융자액이 10만 달러다. 이것을 한데 묶어 30만 달러를 재융자했다고 치자. 만약 홈오너가 페이먼트를 못하고 차압이나 숏세일로 집을 포기했다면 재융자해준 은행에서는 과거 1차 모기지 원금인 20만 달러를 뺀 나머지 금액에 대해서는 1099-C를 발급하게 된다."　

비즈니스 운영에 어려움을 겪고 있는 상황이며 주택이 아직도 깡통주택이라 은행으로부터 1차 모기지 융자 원금 중 10만 달러를 삭감받았다. 이것도 세금보고 대상인가.

"그렇다. 하지만 2007년부터 2016년 12월 안에 삭감받는다면 이에 대한 세금을 내지 않아도 된다. 참고로 숏세일이나 차압, 자발적 차압(홈오너가 스스로 소유권을 은행에 넘겨주는 것:Deed-in-lieu of Foreclosure)을 선택한 홈오너들도 탕감받은 1차 빚은 세금보고 대상이 아니다."

2년 전 투자용 주택을 숏세일 했다. 이럴 경우 손실을 본 은행에서 1009-C를 발급하나.

"그렇다. 1.2차 모두 탕감받은 빚을 취소하면서 홈오너한테 세금보고용 1099-C를 IRS에 보고할 수 있다. 렌트를 목적으로 한 집은 주거용 주택이 아니므로 탕감받은 금액은 소득으로 잡히게 된다."

2년6개월 전 투자용 주택을 숏세일 하고 나서 파산신청을 했다. 이럴 때는 어떻게 되나.

"파산신청을 한 사람은 탕감받은 빚으로 인한 1009-C에 대해 세금보고를 할 필요가 없다. 파산자는 채무에 대한 변제의무를 벗어나기 때문이다."　

3년 전 투자용 주택을 차압당했다. 1차 은행에서는 가만히 있는데 2차 은행에서는 내 전화번호를 어떻게 알았는지 계속 빚을 갚으라고 연락이 온다. 2차 은행에서 1009-C를 보고했는지 궁금하다.

"은행이나 콜렉션회사에서 빚을 갚으라는 연락이 계속 온다면 그 빚은 탕감 받은 것이 아니므로 1009-C를 보내지 않았을 가능성이 높다."

주거용 주택에 대해서 빚을 탕감받을 경우 세금면제 한도액이 있나.

"그렇다. 부부 공동소유 주택일 경우에는 탕감 받을 수 있는 빚은 최대 200만 달러, 싱글은 100만 달러까지 면세혜택이 주어진다."

인컴이 너무 적고 주택 차압으로 인한 손실액때문에 탕감받은 빚에 대한 세금을 낼 필요가 없게 됐다. 이럴 때도 IRS에 보고해야 되나.

"그렇다. IRS양식 982에 탕감받은 빚이 얼마인지 개인 소득보고때 반드시 알려야 한다"

만약 은행이 보내온 1099-C 서류에 적힌 탕감받은 빚이 내가 생각한 것과 차이가 난다면 어떻게 해야 되나.

"해당은행에 연락하여 틀린 금액을 고쳐 달라고 요청할 수 있다."

지금은 차압이나 숏세일을 하는 주택이 거의 없어졌다. 하지만 수년 전 집을 잃었고 빚을 변제하지 못했다면 언제라도 1099-C를 받을 수 있다. 모기지 빚 구제법은 올해말까지만 유효하므로 1099-C를 받으면 적절히 대응해야 한다.

모기지 구제법및 1099-C에 대해 보다 자세한 정보를 원하는 경우 회계사나 세법 전문 변호사와 상담하는 것이 좋다.


박원득 객원기자