[오문식의 융자이야기]모기지 승인 기준의 변화들

페어웨이애셋/시니어컨설턴트

주택담보대출의 승인 기준은 지속해서 변화한다. 오늘 가능했던 승인이 내일 불가능해질 수 있고, 반대로 오늘 불가능했던 승인이 내일 가능할 수도 있다. 주택담보 대출의 승인기준은 은행마다 조금씩 차이는 보이지만 시간이 지나면서 결국에는 모든 은행들이 같은 승인기준을 가지는 경우가 대부분이다. 이렇게 승인기준이 변화하면서 예전에는 문제없었는데 왜 지금은 문제가 되냐고 말씀하시는 분들도 많은데 승인기준의 변화는 예고 없이 이루어진다.

▷현금인출 융자는 어느 정도까지 가능한가: 은행마다 차이를 보이지만 일반적으로 집을 담보로 현금인출을 원하는 경우 퍼스트 융자에서는 80%까지, 그리고 세컨드 융자로는 90%까지도 가능하다. 단, 퍼스트 융자에서 집 가격의 80%까지 현금인출을 하는 경우와 75%까지 현금인출 융자를 하는 경우에 이자율의 차이가 0.5%까지 차이가 날 수 있다. 일반적으로 현금인출 융자는 일반적인 재융자에 비해서 이자율이 0.5% 이상 차이가 난다. 그리고 80%까지 최대한 융자를 받는 경우에는 이자율이 크게 차이가 날 수 밖에 없다. 퍼스트 융자를 놔두고 세컨드 융자로 현금인출 융자를 받는 경우 90%까지 가능하지만, 이자율도 높아지고 심사기준이 까다로워서 신용이 좋고, 수입이 정확하지 않은 경우 승인이 힘들다.

▷일반적인 주택구매와 투자용 주택구매의 차이는 무엇인가: 가장 중요한 점은 계약금과 이자율이다. 계약금의 경우 최소 3.5%만 내도 융자가 가능하지만, 투자용 주택인 경우 최소 20%를 납부 해야한다. 이자율도 1% 이상 차이가 나고 25% 미만을 납부할 경우에는 거주용 주택을 살 때보다 1.5% 이상 이자율이 올라간다. 따라서 투자용 주택을 사거나 재융자할 경우에는 집 가격의 75%까지만 융자받는 것을 추천하는 경우가 많다.

▷고정적인 수입 이외에 다른 금액이 은행에 입금되면 문제가 되는가: 문제가 된다고는 말할 수 없지만, 자금의 출처를 서류로 증명해 주어야 한다. 만약에 현금을 입금했거나 한국에서 송금한 자금이 있다면 서류증명이 사실상 힘들다. 지금은 고정적인 월수입의 50% 미만이 되는 금액의 입금인 경우에는 출처를 요구하지 않는 것이 기준이지만 그런 경우라도 요구하지 않는다는 보장은 없다. 고정적인 수입 외의 입금내용이 있다면 사전에 전문가와 상의하는 것이 좋다.

▷5년 고정의 경우 상환 계산을 다르게 하는가: FHA 융자의 경우는 같지만 일반융자의 경우에는 이자율에 2% 더해서 모기지 지출을 계산한다. 예를 들어서 5년 고정 프로그램으로 3%이자율로 승인을 받는다고 하면 일반적으로는 3% 이자율로 주택담보대출을 계산해서 지출과 수입의 비례를 계산하지만 5년 고정의 경우에는 5%로 계산하게 된다. 따라서 실질적으로 상환은 3%로 계산하게 되지만 승인을 받기 위해서는 수입이 좀 더 넉넉해야 승인을 받을 수 있다.

▷렌트 수입은 인정받기가 힘든가: 힘들다고 할 수 없지만, 현재 렌트를 받는 경우라면 지난 2년간의 렌트 수입이 세금보고에 포함되어 있어야 한다. 만약 현재 사는 집을 렌트 주는 경우에는 렌트계약서와 한 달분의 대여 보증금이 입금됐음을 증명해주면 된다. 이렇게 증명된 대여수입의 75%까지 수입으로인정받을 수 있다.

▷문의: 703-994-7177, [e-mail]