이자율이 오르기 전에 적은 다운페이와 낮은 인컴이라도 주택융자로 집을 살수 있다

박정수/주택융자오리지네이터

질문: 이자율이 오르기 전에 적은 다운페이와 낮은 인컴 때문에 주택융자로 집을 사는것이 어려운데, 어떻게 준비해야 할까요?

바이어가 집을 살 때 필요한 다운 페이먼트가 적은 경우에 가능한 주택융자가 어떤 종류가 있는지를 알아 보는 것이 필요합니다.

현금을 어느 정도 보유한 경우 최소 구입하려는 주택 가격의 20% 이상을 준비하면 PMI 보험료가 추가적으로 지출되지 않는 선에서 정상적인 주택을 구입할 수 있습니다. 단, 콘도를 구입하실 계획이라면 다운 페이먼트를 구입가격의 25%이상 준비하는 것이 좋은 이자율을 받을 수 있는 방법이 됩니다.

그러나 5%미만의 다운 페이먼트 금액만 준비가 된다면 아직도 많은 분들이 이용하는 FHA융자가 있습니다. 정부 주택청 HUD에서 보증하고 3.5%이상 다운 페이먼트로 주택을 구입할수 있으나 MIP등의 모기지 보험료가 지출되는 단점이 있습니다.

최근에는 다운페이가 없고 인컴이 가능하다면 1차와 2차론으로 각각 10%씩 동시에 다운 페이먼트 금액을 주택융자와 2차론으로 해결하는 주택융자도 있습니다. 이 경우 가장 중요한 것은 인컴이 가장 중요한 변수가 됩니다. 만일 인컴에 자신이 있다면 기존의 리스팅 가격과 크게 차이가 없는 새집을 5~10% 다운하고 입주일에 맞춰 집을 사는것도 경쟁 오퍼를 피하거나 다운페이먼트가 적을때 집을 사기 위해 선택하는 방법이 될수 있습니다.

적은 다운 금액으로도 분양 신청이 가능하고 기존 주택 구입인 경우에 반드시 치뤄야 하는 오퍼 경쟁에서 훨씬 수월해 지기 때문에 다운할 주택 구입자금이 적은 경우에 5% 정도의 초기 다운할 금액을 준비하고 나머지 잔금을 주택융자로 하여 새로운 주택을 구입할 수 있게 됩니다.

인컴이 조금 모자라는 경우에는 2년동안의 텍스보고 금액중에서 이전 년도에 적게 보고한 텍스보고 금액은 빼고 최근 1년동안의 텍스보고 금액만으로 주택융자 금액을 계산해서 좀더 많은 주택융자로 집을 사는 방법도 가능합니다.

비즈니스 운영자의 경우에 다운페이 금액은 여유 있게 있는데 인컴이 적은 경우에 포트폴리오 론을 이용해서 최소 주택가격의 30%이상을 다운 페이먼트로 준비하고 주택융자를 받을수 있게 됩니다. 현재 포트폴리오 프로그램을 통해 주택융자를 신청하려면 비즈니스 운영자는 2년 비즈니스 라이센스를, 직장인은 직장 재직증명서(VOE)를 제출하고 크레딧 스코어가 700점 이상이면 일단 신청이 가능하게 됩니다.

주택융자에 대한 전문 지식이 없는 주택 구매자 본인의 여건에 맞춰 집을 사기 위해 중요한 것은 주택융자 전문가와 사전 상담을 통해 본인에게 맞는 적당한 주택융자 프로그램을 선택하는 것이 무엇보다 중요합니다. 이를 통해 주택융자 전문가에게 사전 Qualify를 미리 받아 놓고 집을 구매하게 되면, 이후 에스크로 단계에서 주택융자 때문에 딜이 무산 되는 것을 피하고 이에 따른 비용과 시간에 대한 소모를 방지 할 수 있게 됩니다.

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