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부부명의의 부동산 소유 방법 및 절차 [ASK미국 유산상속법-박유진 변호사]

[조인스아메리카] 기사입력 2017/05/17 14:05

박유진 / 변호사

▶문= 부부 명의 부동산을 어떻게 소유해야할까요?

▶답= 한인분들 대부분의 부부가 캘리포니아에서 부동산을 공동명의로 소유할 때 조인트 테넌시 (Joint Tenancy)를 많이 씁니다. 그러나, 부부가 조인트 테넌시 방식으로 부동산을 소유할 경우의 단점은, 생존한 공동소유주가 부동산을 매각하여 양도소득세를 납부하게 되었을 때, 양도소득세 산정시 세금기준의 상향조정이 사망한 배우자의 지분에만 적용된다는 것입니다. (여기서 세금기준 상향조정 즉 영어로 Step up Basis 란 양도소득세 산정시 기준금액이 되는 취득가액을 현재의 시장가격으로 상향조정 해주는 것을 말합니다. 즉, 부동산 취득가액을 현재의 시가로 보면, 매각가액과 취득가액의 차액이 줄어들게 되므로, 궁극적으로 납부할 양도소득세 금액이 줄어들게 됩니다. 그런데 조인트 테넌시 방식의 경우, 사망한 배우자의 지분에 대하여만 세금기준 상향조정 이 적용되어, 생존한 배우자의 지분에 대하여는 부부가 최초에 집을 샀던 가격 즉 취득가액을 그대로 적용하므로, 세금기준 상향조정이 절반만 이뤄지게 됩니다.

이와 달리, 캘리포니아에서 부부가 커뮤니티 프라퍼티(Community Property)로 부동산을 소유하고 있을 경우, 생존한 배우자의 지분에 대하여도 현재의 시가를 기준으로 양도소득세를 산정하게 되므로 양도소득세의 부담을 없애거나 줄일 수 있게 됩니다.

예를 들어 갑과 을이라는 부부가 예전에 조인트 테넌시로 20만불의 집을 매입하여 공동으로 소유하여 오다가 2016년 부부 중 한명이 사망하였고, 집의 현재 시가가 100만불이라고 가정해보겠습니다. 이 때 생존 배우자는 사망한 배우자의 지분을 현재 시가(100만불X1/2)에 양수받은 것으로 보게 됩니다. 따라서 생존 배우자는 최초 자신의 지분을 10만불(20만불X1/2)에 취득하고, 위 사망한 배우자의 지분을 50만불에 취득한 것이 되어, 전체 집을 60만불에 취득한 것으로 보게 되므로, 집의 현재 시가와 취득가액의 차액인 40만불 (100만불 - 60만불)에 대하여 양도소득세를 납부해야합니다. 그러나, 부부가 집을 커뮤니티 프라퍼티 (Community Property)방식으로 소유했다면, 생존배우자의 지분에 대하여도 현재 시가를 취득가액으로 보게 되므로, 양도소득세를 절세하게 됩니다.

커뮤티니 프라퍼티 위드 라이트 오브 서바이버쉽 (“Community Property with Right of Survivorship”)도 있습니다. 이 방식은 조인트 테넌시 (Joint Tenancy)의 장점과 커뮤니티 프라퍼티 (Community Property)의 장점을 결합한 형태로서 나머지 배우자가 지분을 자동적으로 승계받으며, 세금기준을 현재 시가로 상향조정 시키는 혜택 또한 누릴 수 있습니다.

▶문의: (213) 380-9010



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