리버스 모기지를 받는다고 은행이 집 소유권 가져가지 않아 [ASK미국-남상혁 리버스 모기지]

남상혁/융자 전문가

▶문= 주변 사람들이 말하는 걸 보면 리버스 모기지는 은행이 집을 가져간다고 하던데 리버스 모기지를 받은 다음에 혹시 집을 팔 수가 있나요?

▶답= 많은 분들이 오해하고 계십니다만 리버스 모기지를 받는다고 해서 은행이 집을 가져가지 않습니다. 이것은 아마도 리버스 모기지로 현금을 받기 때문에 집을 가져가는 것으로 오해하시는 일이 많은 것 같습니다. 리버스 모기지는 은행이 집을 가져가지 않고 매각 혹은 종료시점(maturity)에 한꺼번에 원금을 계산하게 됩니다. 그 전까지 은행은 일반 융자와 같이 린(Lien)을 설정하게 됩니다. 린을 설정하더라도 집의 타이틀은 계속 본인이 주인으로 보유하게 됩니다. 타이틀을 계속 보유한다는 뜻은 아래와 같은 차이가 있습니다.

- 리버스 모기지를 받으셔도 원 하실 때 언제든지 집을 매각하실 수 있습니다. 이에 대한 벌금(Prepayment Penalty)은 없습니다.

- 리버스 모기지를 받고 나서 부부 두 분이 사망하셔도 은행이 그 집을 넘겨 받은 것이 아니라 사후에 자녀나 지정하신 분(Beneficiary)이 직접 매각을 하시게 됩니다. 다
르게 말하자면 부부 두 분이 사망하여도 에퀴티 상속이나 양도가 가능합니다.

- 은행이 집을 가져간 것이 아니기 때문에 매각하면 리버스 모기지 금액을 페이오프하고 남은 금액을 당사자 혹은 지정한 분이 가져가게 됩니다.

- 매각하지 않더라도 일반 재융자를 하거나 다른 방법을 통해 원금을 갚으면 리버스 모기지는 해제됩니다.

여기에 연방정부 FHA의 기능이 추가된다는 점이 특징 겸 일반 융자와 차이점이라고 생각하시면 되겠습니다. 보통 융자와는 달리 리버스 모기지는 부부 두 분이 사망하신 후에 집을 매각할 수 있는 권한은 자녀 등(or Beneficiary)에게 부여됩니다. 이에 대해 연방정부 FHA가 보증을 합니다. 또한 리버스 모기지를 받은 원금이 집 시세보다 더 많더라도 그에 대한 개인적인 채무 책임은 없습니다.

Non-Recourse loan이기 때문에 집 시세 까지만 책임이 있습니다. 이에 대해서는 연방정부가 보증합니다. 과거 서브 프라임 당시 리버스 모기지가 일부 개인 채무로 전환되는 사례가 있었지만 이에 대해서는 연방정부가 보증을 하는 것으로 모두 바뀌었습니다. 이를 HECM 리버스 모기지라고 부르며 현재는 이 HECM 리버스 모기지만 취급되고 있습니다.

▶문의: [phone]