렌트수입을 올리기 위해 투자용 유닛구입시 [ASK미국 주택융자-스티브 양 주택융자 컨설턴트]

▶문= 투자용 주택을 구입하기 위해 융자를 신청할 때 유의해야할 사항들 설명 부탁드립니다.

▶답= 투자용 주택에 대한 융자는 주인이 주로 거주하는 주거주용 주택에 대한 융자보다 당연히 심사기준이 까다롭고 요구사항이 많습니다. 이는 투자용주택에 대한 융자가 주거주용이나 세컨홈 즉 별장용주택에 대한 융자보다 더 위험한 것으로 간주되기 때문입니다. 여러 심사기준 가운데 특히 신경 써야 할 부분은 다운페이먼트, 에스크로 비용, 여유자금 요구액 등에 대한 자금출처입니다. 여기서 여유자금 요구액이란 주거주용 융자에는 없는 것으로 3개월치의 PITI (Principal, Interest, Tax, Insurance, HOA)에 해당하는 금액을 추가로 보유하고 있을 것을 요구하는 것을 말합니다.

결국 투자용융자는 주거주용이나 세컨홈 융자에 비하여 더 많은 자금을 준비하고 있어야 됩니다. 그런데 이 자금에 대한 출처가 반드시 자기 돈이어야 하며 증여금을 사용할 수 없다는데 중요한 포인트가 있습니다. 주거주용 융자에서는 출처가 불분명할 경우에는 누가 준 돈(증여금)이라고 할 수 있지만 투자용에서는 이것이 안됩니다. 투자용융자 신청시 자금출처문제로 융자승인에 어려움을 겪을 경우에는 가장 좋은 해결책은 주거주용 주택의 에퀴티를 이용하는 방법입니다. 주거주용 주택에서 현금인출 재융자를 받거나, HELOC(Home Equity Line of Credit)을 이용하여 원하는 주택을 구입한후, 바로 갚으면 문제를 해결할 수 있습니다.

투자용 주택은 20% 다운으로도 구입이 가능하지만 25%이상 다운할 경우에 가장 좋은 이자율을 받을 수 있습니다. 투자용주택은 FHA융자로 구입할 수 없으며, 플립거래인 경우에는 융자승인 받기가 더 까다로워지므로 조심해야 합니다. 플립거래란 해당주택을 셀러가 최근 12개월내에 구입한 후 더 높은 가격에 다시 파는 거래를 말합니다.

투자용주택은 그 대상주택에서 렌트수입이 예상되기 때문에 주거주용을 살때보다 DTI(수입대비부채비율)가 덜 부담스러울수 있습니다. 따라서 수입이 다소부족하다고 느끼는 사람들도 투자용융자의 승인이 의외로 쉽게 나오는 경우를 종종 볼 수 있습니다.

그러나 렌트수입에 대한 계산은 보수적이어서 공실률을 고려한 후 월수입의 75%만을 인정합니다. 이렇게 투자용 주택융자는 자금출처, 수입계산, 다운페이먼트 정도, 신용점수등 모든 심사기준 까다로우므로, 융자가 필요한 시점보다 훨씬 이전부터 융자전문가의 상담을 받기를 권합니다.

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