페이오프 된 주택 '소득 없어도 리버스 모기지가능' [ASK미국-남상혁 리버스 모기지]

남상혁/융자 전문가

▶문= 페이오프가 된 집에서 살고 있는데 자녀를 지원해 줄 목돈이 좀 필요합니다. 소셜 연금(약 1600달러)외에는 소득이 없어서 일반 주택융자로는 힘듭니다. 리버스 모기지가 가능한지 알려주시기 바랍니다. 집 시세는 약45만불 정도 합니다.

▶답= 일반적으로 우선 말씀 드리면 페이오프 된 집이라면 약간의 예외를 제외하고는 리버스 모기지를 무난하게 받으실 수 있습니다.

지난 2년동안 주택 융자금, 자동차 페이먼트에 있어서 연체 기록이 3회 이상 넘지 않으셔야 합니다. 또한 자동차 혹은 크레딧 카드 페이먼트가 많으시다면 그만큼 더 많은 소득을 요구하기 때문에 이런 경우라면 더 자세히 따져봐야 가능합니다. 그러나 질문하신 경우에서는 만일 자동차 페이먼트가 없고 크레딧 카드도 페이먼트가 밀리지 않게 관리하고 계신다면 리버스 모기지를 받으시는데 큰 문제가 없을 것으로 생각됩니다.

그러나 얼마나 목돈이 필요하신지 그리고 리버스 모기지에서 최대 어느 정도가 나올 수 있는 지는 별도의 문제입니다. 일시불로 받으실 때 리버스 모기지의 총액은 주택 시세가 45만불인 경우, 대략 21만~ 32만불 선입니다. 21만불은 신청자가 62세로 가정한 것이고 신청자의 연세가 많으실수록 그 금액은 비례해서 커지게 됩니다. 또 한가지 주의하실 점은 일시불 방식입니다.

매달 페이먼트로 받는 방식일 때는 그렇지 않지만 목돈이 필요해서 일시불로 받아가실 경우에는 첫해 60% 규정이 적용됩니다. 총액의 60%는 당장 현금으로 받으실 수 있으며 나머지 40%는 1년이 지난 뒤에 받으실 수 있습니다. 1년, 정확히 말해서 366일이 되는 그 다음날부터는 나머지 금액 전액을 쓰실 수 있습니다.

따라서 당장 필요하신 금액과 비교해보셔야 합니다. 이는 연방정부FHA가 한꺼번에 많은 돈을 낭비하지 않도록 완충 장치를 해놓은 것입니다. 일시불로 전액이 꼭 필요한 경우라면 한가지 예외가 있습니다.

이미 갚아야 할 주택 융자 잔액과 각종 비용을 합친 금액(Mandatory Lien)이60%를 넘어선 경우에는 예외입니다. 예를 들어서 45만불 집을 소유하고 있고 리버스 모기지로 받을 수 있는 총액이 30만불이라고 가정해봅니다.

이때 집에 있는 융자 잔액이 30만불이라고 하면 이 경우는 100%에 해당하지만 리버스 모기지로 모두 갚도록 하고 있습니다. 이때 첫해 60% 규정이 예외가 됩니다. 자세한 내용은 상담이 필요합니다.

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