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15년 고정 모기지의 장·단점 [ASK미국 주택 융자-스티브 양 주택융자 컨설턴트]

[LA중앙일보] 발행 2017/10/26 경제 15면 기사입력 2017/10/25 19:15

▶문: 15년 고정 모기지의 장·단점에 대하여 알고싶습니다.

▶답: 최근들어 부쩍 15년 고정모기지로 재융자하는 것에 대한 문의를 많이 받습니다. 이자율을 낮춤으로써 전체적인 금융비용(이자비용)을 줄일려는 의도로 사람에 따라서 아주 좋은 생각이라고 볼 수 있습니다. 15년과 30년 고정의 모기지의 이자율은 보통 0.625%~0.75% 정도 차이가 나고 상환기간이 절반으로 줄어들기 때문에 모기지 기간 전체의 이자비용을 많이 세이브 할 수 있습니다. 하지만 15년 고정 모기지의 월페이먼트는 30년 고정에 비하여 약 50% 이상이 늘어납니다. 고정금리 모기지는 월 페이먼트가 한번 정해지면 무조건 그만큼을 매월 납부해야하기 때문에 미래에 재정상태가 나빠질 경우에는 높은 페이먼트가 부담이 될 수도 있습니다. 반대로 비즈니스가 잘되거나 수입이 늘어나 쌓인 자금을 이용해 투자용주택을 구입할려고 할 경우에도 늘어난 월페이먼트는 부채비율을 올려 융자승인을 받기 힘들게 하는 수가 있습니다. 혹은 더 좋은 집으로 옮겨가야 하는 경우에도 15년 고정의 높은 페이먼트는 발빠른 선택을 하는데에 걸림돌이 될 수 있습니다.

15년 고정으로 페이먼트를 많이 하게 되면 에퀴티가 쌓이는 속도가 늘어납니다. 월페이먼트의 대부분이 융자원금을 갚는데 쓰이기 때문에 당연합니다. 하지만 쌓이는 에퀴티는 주택소유주에게 아무런 혜택도 주지 않습니다. 따라서 나날이 번창하는 비즈니스를 소유한 사람들이나 금융시장이나 주택시장에서의 투자수입에 자신이 있는 사람들에게는 15년고정 모기지는 적합한 상품이라고 볼 수 없습니다. 에퀴티나 현금 흐름을 활용하여 부동산이나 기타 금융자산에 투자하여 재산을 증식하는 투자 방법과는 거리가 먼 상품입니다.

일부 사람들은 은퇴후를 겨냥해 모기지 없는 주택을 소유하기 위해 15년 고정으로 바꾸기를 원하기도 합니다. 은퇴후에도 많은 사람들은 수입이 있고 이에 대해서 세금을 납부해야합니다. 부양가족이 따로 없는 은퇴자들에게 모기지 이자금액은 유일한 세금혜택의 수단이 될 수 있습니다. 또한 자녀들의 주택구입과 재정을 도와줄려는 노부모님들은 오히려 에퀴티를 뽑기를 원하기도 합니다. 그런데 문제는 은퇴후에는 일반적으로 수입이 많이 줄어들기 때문에 새로 현금인출 융자받는 것이 쉽지 않는 경우가 많다는 것입니다. 결국 15년 고정모기지로 융자를 받을려는 사람들은 미래의 소득과 재정 상태를 잘 예측하고 결정해야 나중에 큰 낭패를 면할 수가 있습니다.

▶문의: (213)393-6334

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