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다운페이먼트와 이자율의 관계 [ASK미국 주택 융자-스티브 양·주택융자 컨설턴트]

[LA중앙일보] 발행 2017/11/23 경제 11면 기사입력 2017/11/22 19:23

▶문= 다운페이먼트를 더 많이 할수록 이자율이 낮아지나요 ? 다운페이먼트 정도와 이자율의 관계에 대하여 알고 싶습니다.

▶답= 다운페이먼트를 많이 할수록 이자율이 낮아지기도 합니다만 항상 그런 것은 아닙니다. 투자용 주택을 구입하거나, 유닛을 구입하거나, 신용점수가 상대적으로 안 좋거나, 현금 인출 재융자를 하는 경우에는 다운페이먼트를 많이 하거나, 에퀴티가 많을 때 이자율이 좋아지는 경향이 있습니다. 일반적으로 다운페이먼트는 20% 혹은 25% 이상일 경우에 최상의 이자율을 받을 수는 있습니다.

하지만 최상의 이자율을 받기 위한 다운페이먼트 기준은 융자금액, 거주 용도, 주택 형태, 신용점수, 융자상품 등에 따라 달라집니다. 따라서 항상 융자 담당자와 상담을 통해서 결정하는 것이 바람직합니다. 또한 융자 규모가 엘에이와 오렌지카운티를 기준으로 42만4천 달러와 63만6천 달러를 기준으로 이자율이 많이 변하기도 합니다.

일반적으로 융자 규모가 42만4천 달러 이하인 경우가 그 이상인 경우보다 이자율이 낮습니다. 하지만 이 또한 반드시 그런 것이 아니므로 유의해야 합니다.

특히 점보 융자(융자금액 42만4천달러 이상)의 이자율이 컨포밍(하이밸런스)융자의 이자율보다 현격히 낮은 요즘에는 융자 규모보다 점보 융자로 융자가 가능한가가 더 중요한 기준이 됩니다. 왜나하면 융자금액이 42만4천 달러 이상이 되더라도 점보 융자로 융자를 해주지 않는 렌더가 많기 때문입니다. 예를 들어 80만 달러 집을 사는 사람이 낮은 이자율을 받기 위해서 40만 달러를 다운하고 40만 달러를 융자 받는 것은 옳은 선택이 아닙니다. 왜냐하면 40만 달러를 융자 받을 때 보다. 50만 달러를 융자 받을 때 이자율이 더 좋기 때문입니다.

단 이때 50만 달러(컨포밍 하이 밸런스 말고)를 점보 융자로 받아야 이자율이 낮아진다는 것입니다. 그리고 당연히 50만 달러를 융자 받을 수 있을 만큼 충분한 수입이 있어야 합니다. 하지만 이 문제도 바로 해결할 수 있습니다. 50만 달러로 융자를 받고 2~3개월 지난 후 10만 달러를 갚으면서 월페이먼트를 줄여줄 것을 렌더에게 요청하면 됩니다. 이를 Recasting이라고 합니다.

이렇게 점보 융자로 융자를 받은 후 캐스팅을 요청할 경우 낮은 이자율과 애초에 원했던 낮은 월페이먼트의 목표를 동시에 달성할 수 있게 됩니다. 하지만 이 Recasting 또한 가능한 렌더와 가능하지 않은 렌더가 있으므로 융자상담할 때 미리 확인해야 합니다.

▶문의: (213)393-6334

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