[부동산 가이드] 부동산 시장 전망

긍정적 지표·매물부족으로 가격상승
치솟는 가격으로 하락도 염두에 둬야

지난 2017년은 예측할 수 없던 북한의 행동이나 세계 곳곳에서 발생한 테러문제, 그리고 미국 내에선 폐쇄적인 이민정책, 건강보험과 세제개혁 등 국내외적으로 변화와 갈등이 많았다. 그리고 앞으로 트럼프 정부의 역량을 점쳐볼 수 있는 한 해였다. 그러나 말도 많고 탈도 많았던 트럼프 대통령의 첫 해 성적표는, 국민 총생산(GDP)이 상승하고, 실업률은 하락하며, 소비자 신뢰지수는 2000년 이후 최대치를 기록했다. 주식시장도 계속 상한가였다. 경제 전반에 걸쳐 긍정적인 평가를 받았다.

특히 부동산 시장은 예상했던 것 이상으로 주택가격이 상승하였고 매물이 부족하였지만 거래량도 증가하여 전체적으로 안정적으로 상승했다. 이유는 역시 공급이 수요에 못 미치고 빠르게 올라가는 렌트비와 값이 많이 올랐지만 기록적으로 낮은 이자율도 바이어의 구매욕구를 자극했기 때문이다. 한편으론 너무 낮은 은행이자가 여유자금을 부동산 시장으로 끌어들인 면도 있어 크지 않은 돈으로 투자가 가능한 유닛의 경우 매물 부족으로 인한 가격상승이 컸다.

그러면 올해 가주를 비롯한 부동산 시장의 전망은 어떨까?

먼저, 부동산 시장에 영향을 끼치는 중요한 요인은 일반적인 경제상황, 주택의 수요와 공급의 균형, 고용성장, 이자율과 융자조건, 주택구입능력, 인구증가율 등 여러 가지가 복합적이다. 가주부동산협회(CAR)의 전망에 따르면 가주의 부동산 가격은 지난해보다 상승할 것으로 보인다. 이유는 견고한 고용성장과 낮은 이자율이 아직도 바이어들에겐 주택 구입 매력을 느끼게 한다는 것이다. 여전히 기록적으로 낮은 이자율이 주택시장의 호경기를 예상하게 하여 판매량도 1% 정도 상승할 것이라고 한다. 하지만 긍정적인 면만 아니라 부정적인 시각도 많다. 매물 부족으로 인한 가격상승 때문에 주택구입 능력이 저하되는 현상도 보일 것이라는 얘기다.

집값의 상승과 반비례하여 떨어지는 주택구입능력지수(home affordability index)의 하락을 무시할 수 없다. 주택구입 능력지수란 한 가정의 수입이 그 지역의 주택중간가격을 기준으로 하여 융자금을 상환할 수 있는 능력이 어느 정도인지를 나타내는 지수이다.

가계수입 변동이 없을 경우에 주택 가격이 하락하면 주택구입능력이 상승하고, 반면에 주택 가격이 상승하면 주택구입 능력이 하락한다.

지수가 높으면 융자로 구입할 바이어가 많아지고 지수가 낮아지면 바이어가 줄어든다고 볼 수 있다. 지난 수년 동안의 주택가격의 하락으로 2011년에 주택구입 능력이 53%까지 상승했으나 2013년부터 다시 올라가기 시작한 주택 가격 때문에 구입능력은 서서히 하락하여 2017년에는 29%였다가 2018년에는 26%로 하락할 것으로 전망된다.

하지만 이에 대한 반론으로 이제까지 주택 가격이 최고치에 오를 것을 기대하던 셀러들이 집을 마켓에 내어 놓기 시작하면 셀러들은 어느 정도의 가격하락을 감수하여야 하고 올해 주택융자의 이자율 상승은 거의 기정 사실화되어 있으니 집값이 떨어져도 바이어의 입장에서는 매달 은행에 상환해야 하는 페이먼트는 줄어들지 않을 것으로 생각된다.

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미셸 원 / BEE부동산 부사장