[KOSEM 칼럼] 우리 집(건물) 가격은 얼마일까요

부동산 에이전트가 리스팅을 하기 전에 주인이 궁금해 하는 질문이 "우리 집(건물) 가격은 얼마일까요?"라는 것이다. 실제 거래가 이루어졌거나 기꺼이 지불하고자 하는 금액 즉, 셀러와 바이어가 어떤 제약 조건이 없는 상황에서 동의하는 수준을 시장 가격(Market Price)이라고 한다. 많은 사람들은 자기집의 가치와 가격을 같은 개념으로 보고 있는데 여기에는 많은 차이가 있다. 일례로 초등학교 교문 앞 집은 나이든 어르신 한테는 시끄럽고 별반 환영을 받지 못하나 아이들을 교육시키고 있는 엄마에게는 또 다른 가치로 다가갈 수 있다.

부동산의 가치를 최대한 객관화하는 것을 감정평가(Appraisal)라고 한다.

감정평가는 다양하게 존재하는 부동산의 가치 중에서 자격증을 지닌 전문가가 제시하는 가치에 대한 하나의 의견을 말한다. 따라서 감정평가사가 제시하는 가치는 시장에 존재할 수 있는 많은 가치 중의 하나이며, 전문가의 의견이다. 공인감정평가사(Certified Appraiser)는 흔히 주택 거래에서는 돈을 빌려주는 융자은행과 주택보험을 제공하는 보험회사에서 필수적으로 필요로 한다.

융자를 해주는 은행의 입장에서는 셀러와 바이어가 집을 사고 팔기로 합의 한 가격보다는 실질적인 가격을 알고 싶어하게 된다. 제 아무리 높은 가격에 거래하기로 합의하였다 하더라도, 대다수 사람들이 인정하는 시장 가격과 차이가 크게 발생한다면 거래 가격을 기준으로 융자를 해줄 수가 없게 된다. 따라서 융자은행은 회사를 보호할 목적으로 감정평가사를 고용하며, 감정평가사는 이들을 위해 일을 하게 되는 것이다.

이러한 주택 감정평가 중 부동산 전문인이 주거용 주택 가격을 리스팅하기 위해 산정하는데 사용하는 시장 매매가격 비교 분석 'CMA(Comparable Market Analysis)' 방법에 대해서 설명하고자 한다. 매매 대상 주택과 동일한 타운의 인근 지역, 비슷한 유형과 크기의 집이 일반적인 조건에 부합해 최근 6개월, 길게는 12개월 사이에 매매가 완료된 다른 주택과 비교해 해당 주택의 가격을 추정해 보는 것이다.

즉 같은 타운에서 해당 주택과 같은 유형(Colonial, Ranch 등)의 집, 건물 면적이 비슷한 크기(약 200-300스퀘어피트 차이는 인정)에서 침실과 욕실의 갯수에 따른 가격 조정, 부엌의 집기 및 상태(Condition), 지하실 유형(Full, Partial, Crawl, Finished, Partially Finished, Walkout), 바닥재(Linoleum, Hardwood, Ceramic, Laminate 등) 상태를 보아 가중치를 정하고 집의 외벽(Brick, Stucco, Vinyl, Cedar, Wood)에 따른 가중치, 창문과 지붕의 상태, 집의 건축연도, 대지의 크기 등을 감안해 가격을 조정한다.

이러한 모든 절차가 부동산 전문인이 사용하는 컴퓨터 시스템(MLS.Multiple Listing Service)에 장기간 축적된 주택의 판매 데이터베이스를 근거로 제공되는 CMA System을 통해 주택 가격을 산정한다. 이를 기초로 셀러와 상의해 승인을 받고 부동산 가격을 리스팅한다. 자기가 살고 있는 집은 투여한 자본에 대해서 당장의 투자수익이 발생하는 것이 아니라 편안한 주거 공간을 제공받는 것이기 때문에 투자에 대한 수익만으로 그 가격을 매기기가 어려운 경우가 된다. 이런 경우 매매가격 비교 분석(CMA) 방법이 주로 사용된다.

한편 상용건물의 가격은 '수입 어프로치(Income Approach)' 방법이 따로 있다. 상업용 부동산의 진정한 시장가치는 부동산 자체가 얼마나 돈을 벌어들이느냐에 따라 결정이 되며, 그 핵심 변수가 '순 운영수입(NOI.Net Operating Income)'이 된다. 연간 총수입(Annual gross income)에서 임대가 되지 않은 공실(Vacancy)로 인한 손실과 각종 운영 경비(Operating Expense)를 제하고 남는 수익 즉, 순 운영수입(NOI.Net operating income)을 구하고 이를 부동산의 매입가격 또는 투자비용으로 나누어 자본화율인 캡레이트(Capitalization rate)을 계산해 냄으로써 상용부동산의 적정 가치를 산정해 낸다.

전 신한은행 뉴욕지점 차장 [e-mail]


서진구 / 현 소드비부동산 Broker Associate