'주택가격·이자율' 리버스 모기지에 영향 [ASK미국-남상혁 리버스 모기지]

남상혁/융자 전문가

▶문= 요즘 주택가격이 많이 올랐는데 리버스 모기지에 어떤 변화가 있는지요? 주택가격이 오르면 더 많은 금액을 받을 수 있는지요?

▶답= 리버스 모기지를 통해서 받을 수 있는 금액은 3가지 요인에 따라 움직입니다. 즉 주택 가격의 시세 신청 당시의 이자율 신청자의 연세(나이)에 따라 결정됩니다.

신청자의 연세와 주택 시세는 높을수록 리버스 금액이 증가하는 반면 이자율이 오르면 리버스 금액은 줄어들게 됩니다. 리버스 모기지에 적용되는 이자율은 일반 모기지 금리와 거의 동일합니다. 최근 상황을 비추어보면 주택 가격은 올랐지만 이자율도 급등하는 추세여서 대부분 리버스 금액은 종전보다 다소 줄어들었습니다.

더불어 주택가격의 한도액이 있어서 고가의 주택을 보유한 경우는 효용성이 떨어지는 편입니다. 올해부터는 이 한도액이 약간 올라서 68만 달러입니다.

이는 100만 달러 주택이라 해도 68만 달러 주택에서 받을 수 있는 리버스 모기지 금액과 동일하다는 뜻입니다. 주택 가격의 한도액이 집 값 상승을 따라가지 못하는 상황입니다.

그러나 이런 상황을 뒤집어 보면 다른 상황이 생깁니다. 앞으로 주택 시세가 주춤한 반면 이자율은 지속적으로 올라간다고 가정하면 거꾸로 현재가 리버스 모기지를 받는데 있어서 적기가 됩니다.

특히 리버스 모기지의 라인오브 크레딧은 라인 금액이 변동되는 이자율과 함께 라인 금액이 늘어나므로 금리 상승에 대한 완충 작용을 하는 기능도 있습니다. 사용한 금액도 이자율 만큼 늘어나지만 사용할 수 있는 금액도 똑같은 이자가 적용돼서 늘어나기 때문입니다. 이러한 기능은 리버스 모기지 만이 갖고 있는 독특한 특징입니다.

따라서 금리 상승에 대한 헷징 기능을 활용할 수 있다는 장점이 있습니다. 지금 당장 필요하지 않더라도 현재의 집에 평생 거주할 계획이라면 리버스의 라인오브 크레딧을 활용하는 방안도 노후 재정에 보탬이 된다고 봅니다.

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