[재정 칼럼] 부동산 투자의 어려움

미국에 사는 한인은 주택이나 상업용 건물에 투자해서 집세를 받아 은퇴 생활을 하겠다는 생각을 많이 한다. 그러나 투자에는 중요한 기본원칙이 있다. 그중 하나는 '분산투자'다. 그러나 본인이 투자할 때는 '분산투자'를 전혀 하지 않는다.

부동산 투자 자체는 잘못된 투자는 아니다. 부동산 투자가 실패하는 가장 커다란 이유는 투자의 기본인 '분산투자'에 어긋난 투자를 하기에 투자 위험성이 많아진다.

첫째로 부동산 투자는 자산의 많은 부분을 투자해야 한다. 투자한 부동산이 대박이 될 수도 있지만, 그와는 정반대 결과로 나타날 수도 있다.

둘째는 부동산 구매는 일반적으로 본인이 거주하는 근처다. LA에 거주하고 있다면 LA 주위에 투자하게 된다. 캘리포니아에서도 작은 부분이다. 뉴욕 등 다른 지역 투자는 거의 불가능하다. 분산투자에 어긋난다.

셋째는 부동산 투자에는 주택, 아파트, 호텔, 콘도 등 종류가 다양하다.자금의 여유가 없다면 부동산 중 어느 한 부분에 투자하게 된다. 이것 또한 분산투자에 어긋난다.

투자의 기본인 '분산투자'에서 한 번도 아니고 서너 번을 위반하니 이러한 투자가 제대로 되기에 어려움이 많다.

부동산 투자는 많은 전문성을 요구한다. 관리인을 고용할 만큼 여유롭지 않다면 직접 모든 것을 고칠 수 있는 '손재주'가 필요하다. 또한 명의변경 등 여러 가지 부동산 관리 서류, 기본적인 세법, 임대가 원활히 될 수 있도록 끊임없는 관리가 필요하다. 만약 입주자가 임대료를 제때 내지 않거나, 야반도주, 분쟁 등을 일으킬 때 생기는 스트레스와 금전적인 손실은 경험을 해보지 않고는 모르는 일이다.

부동산투자는 현금이 원활하게 움직여야 한다. 빌딩 가격이 하락하고 대출은 어려워지고 임대료가 제대로 수금이 되지 않는다면 그 고통은 심각하다. 부동산 보유자는 월세 받는 것만 생각하지 손익계산을 대부분 정확히 하지 않는다. 매매 비용, 재산세, 보험료, 수리비, 세금 등 모든 경비를 계산하면 부동산은 물가만큼만 증가한다.

부동산 투자의 다른 문제점은 자산이 부동산과 함께 묶인다는 것이다. 어떠한 일로 목돈이 필요하다면 부동산을 처분해야만 한다. 처분하면 그동안 받았던 감각상각비 혜택을 물어내야 한다. 또한, 부동산 상속은 금융자산과 달리 매우 복잡하다.

온라인 부동산 회사 질로우에 따르면 LA 일대 부동산이 지난 9년 사이 33%가 올랐다. 부동산 33% 증가는 전국 중간 시세 차익보다 3.5배라는 매우 높은 증가율이다. 그러나 같은 기간 미국의 500대 기업의 수익률은 300% 이상 상승했다.

부동산 투자는 제대로 '분산투자'하기에도 여러 가지 어려움이 많다. 부동산 투자를 원하시면 실제적인 건물을 소유하는 부동산투자보다 뮤추얼펀드를 이용한 투자를 고려해 보시기 바란다. 그리고 부동산 뮤추얼 펀드 투자도 전체 포트폴리오의 작은 한 부분이 되어야 함을 잊어서는 안 될 것이다.


이명덕 / 재정학 박사