세금유예 혜택 '1031 교환'은 부동산만 적용

부동산 관련 절세 방법 - 한미택스포럼

부동산 판매 후 180일 내 완료
매각과 재투자 소유주는 동일
'원가분리' 건물 감가상각 이용
DST와 MIS도 납세연기로 관심

한미택스포럼이 지난 4일 LA다운타운 시티클럽에서 한인사회 주요 사업주를 초청한 가운데 올해 달라진 세법과 IRS 감사 방향 등에 대한 세미나를 개최했다.세미나 참석자들이 기념 촬영을 하고있다. [한미택스포럼제공]

부동산 관련 절세방법으로 흔히 사용되는 게 '1031 교환(Exchange)'이다. 동종자산 교환으로 불리는 '1031 교환'은 연방세법으로 부동산 매각 후 일정 기간 내에 판매액과 비슷한 규모 또는 가격이 더 높은 부동산에 재투자하면 양도세 납부를 연기해 주는 제도다.

지난 2017년까지만 해도 부동산 외에 동산을 팔아 같은 종류의 동산을 새로 살 경우에도 몇 가지 조건을 만족하면 이런 세제 연기 혜택을 받을 수가 있었다. 사업용도로 회사가 가지고 있는 자동차를 팔면서 새로운 자동차를 사거나, 헌 기계를 팔면서 새로운 기계를 살 때도 이런 세금 유예 조항의 적용을 받을 수 있었던 것이다.

하지만, 2018년부터는 1031 교환 혜택은 오직 부동산에만 적용되는 것으로 바뀌었다. 1031 교환 혜택을 받기 위해서는 부동산 매각 후 45일 안으로 대체용 부동산을 지정해야 하고 180일 내로 거래를 완료해야 한다. 이 밖에도 매각한 부동산 소유주와 재투자하는 부동산 소유주가 동일해야 1031 교환자격을 유지할 수 있다.

1031 교환 이외에 합법적으로 세금을 줄이거나 연기할 수 있는 프로그램은 더 있다. 별안간 소득이 크게 늘었을 때 건물 감가상각을 이용해 세금을 줄이는 원가분리(Cost Segregation) 방법이 있다.

감가상각시 상가는 땅을 제외한 건물을 39년간 나누어 경비 처리할 수 있으며 아파트나 주택 등의 주거용 부동산은 27.5년을 기준으로 한다.

원가분리는 건물을 부동산(IRC Section 1250)과 유형동산(IRC Section 1245)으로 세분화하고 부동산으로 측정된 금액에 대해서는 기존 감가상각 기간을 적용하고 유형 동산에 대해서는 5년, 7년, 15년 등 감가상각 기간을 단축해서 경비화할 수 있는 부분을 늘려 세금을 줄이게 된다.

원가분리 보고서는 엔지니어를 고용해서 작성하는 것이라 비용이 들기 때문에 절세액을 비교해서 유리할 경우 선택하는 게 바람직하다.

이밖에 세금 연기 방법으로 '디퍼드 세일즈 트러스트'(DST)와 '머니타이즈드 인스톨먼트 세일즈(MIS)'도 활용할 수 있다. DST와 MIS는 모두 1031교환처럼 부동산 매각 후에 세금 납부를 연기하는 방법이다. 모두 제3자에게 부동산을 넘긴 후 제3자가 매각한다는 점에서도 같다. 다만, 이후에 세금을 납부와 수익금을 수령하는 방식에 차이가 난다.

DST는 셀러가 트러스트에게 매각할 건물의 명의를 오너캐리 방식으로 넘기는 것에서 시작한다.

그러면 트러스트는 셀러에게 차용증(Promissory Note)을 발행한다. 이때 셀러와 트러스트는 건물을 넘기는 가격 및 건물 매각 후 발생하는 수익을 어떻게 사용하고, 셀러에게 어떤 방식으로 돌려줄지를 협의하게 된다. 트러스트는 발생한 수익을 일정 기간에 걸쳐 매년 혹은 매월 정해진 액수를 돌려줄 수도 있고, 수익금을 이용해 셀러와 합의된 방식으로 투자 혹은 비즈니스를 할 수도 있다. 셀러는 트러스트로부터 돈이 들어오면 그 때부터 세금을 내게 된다.

즉, 매각 후 수익금에 대해 일시불로 세금을 내는 것이 아니라 매년 트러스트로부터 들어오는 액수에 대해서만 세금을 납부함으로써 세금 부담을 덜게 된다.

MIS도 셀러가 제3의 업체에 매각한 건물의 명의를 오너캐리 방식으로 넘기는 것은 마찬가지다. 제3의 업체는 셀러에게 차용증을 발행하는 것도 같다.

하지만, 셀러는 건물 매각 후 수익금을 수령하는 것이 아니라 그 수익금을 담보로 제3의 업체로부터 융자를 받을 수 있다. 융자금은 수익금의 95% 수준까지 가능하다. 이때 대출 기간 및 이자율을 셀러와 제3의 업체가 합의하에 결정하지만 일반적으로 오너캐리에 대해 제3의 업체가 셀러에게 지불하는 이자율과 큰 차이를 보이지는 않는다.

또한 대출 기간도 30년으로 하는 것이 일반적이다. 셀러는 이렇게 융자한 금액을 투자나 비즈니스에 사용해야 하며, 융자기간이 끝난 후 내야 할 세금을 납부하게 된다.