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리버스 모기지 집 넘기지 않고도 가능 [ASK미국 - 남상혁 은퇴 종합플래너]

[LA중앙일보] 발행 2019/04/17 경제 12면 기사입력 2019/04/16 21:50

남상혁/은퇴 종합플래너

▶문= 집 재산세가 적어서 다운사이징보다는 에쿼티를 활용하고 싶습니다. 리버스 모기지는 제한 사항이 많다고 들었는데 얼마나 까다로운지 알고 싶습니다.

▶답= 서브프라임 사태 이후 리버스 모기지는 정부의 지침에 따라 안전성을 높이는 데 중점이 두어졌습니다. 이 때문에 정부는 은행과 소비자에게 각각 보증을 해주고 대신 모기지 보험을 강제하고 있습니다.

이 모기지 보험 기금을 통해 리버스 모기지 신청자가 그 집에 평생 거주할 수 있도록 보장을 받는 동시에 신청자가 사망했을 때에도 자녀들이 집을 직접 집을 매각한 다음에 남은 에쿼티를 물려받을 수 있도록 하고 있습니다.

많은 분들이 아직도 리버스 모기지는 집을 넘겨주는 것으로 알고 있는데 그렇지 않습니다.

이러한 연방정부의 보증을 받기 위해서는 약간의 자격 조건이 있어야 합니다. 콘도의 경우를 놓고 보면 연방정부 FHA의 승인을 받은 단지만 가능합니다.

또 재산세와 유틸리티 및 최저 생활비에 해당하는 인컴을 증명해야 자격 조건이 됩니다. 인컴은 소셜연금과 각종 예금 등도 인정받을 수 있습니다. 인컴이 부족할 경우에는 재산세를 평생 대신 납부하는 조건으로 리버스가 가능합니다.

그리고 주택 시세는 72만6000달러까지 인정하고 있습니다. 만일 150만 달러 집에서 리버스를 신청하더라도 72만6000달러짜리 주택 소유자와 동일한 리버스 금액을 받게 됩니다. 이런 자격 조건과 더불어 모기지 보험금이 한 차례 부과되어 융자금에 포함되게 됩니다.

이런 문제점들을 보완하기 위해 최근 들어 다양한 리버스 모기지가 나오고 있습니다. 이자는 약간 높지만 보험금 부과도 없고 50만 달러가 넘는다면 대부분의 콘도도 가능하게 했습니다. 또한 주택 시세를 400만 달러까지 확대하고 소득에 대한 규정도 완화시켰습니다. 1차 모기지를 그대로 인정하고 2차 모기지도 가능하게 했습니다.

그러나 가장 큰 차이점이라고 한다면 정부 보증이 없다는 것과 연금 방식이 불가하다는 것입니다. 일시불 혹은 부분적인 라인 오브 크레딧 형태만 가능합니다. 평생 매월 연금 방식의 리버스는 정부 보증 HECM만이 현재로선 가능합니다.

▶문의: (714) 336-2362

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