고정금리 모기지와 변동금리 모기지의 차이점 [ASK미국 주택 융자-스티브 양 웰스파고 한인융자담당]

스티브 양 / 웰스파고 한인융자담당

▶문= 집을 구입하기 위해 융자를 신청하려고 하는데 고정금리 모기지로 할지 변동금리 모기지로 할지 잘 모르겠습니다. 차이점에 대하여 설명 부탁드립니다.

▶답= 모기지는 보통 30년 동안 돈을 빌려줍니다. 이 30년 동안 고정된 한 이자율로 빌려주는 융자를 고정금리 모기지 중간에 이자율이 바뀌게 되어있는 상품을 변동금리 모기지라고 부릅니다. 15년 동안 빌려주는 융자는 고정 상품만 있고 이를 15년 고정이라고 부릅니다.

고정금리 모기지는 30년 동안 고정된 하나의 이자율만 적용받기 때문에 미래 금리 상승의 위험에서 벗어날 수 있습니다. 특히 융자금액이 48만4000달러 이하의 컨포밍융자는 거의 100% 고정금리로 융자를 받는다고 볼 수 있습니다. 특히 컨포밍융자를 변동금리로 받으면 포인트 즉 비용을 지불해야 되는데 이 비용 때문에 대부분 낮은 이자율의 실익이 없어 집니다. 포인트란 특정 금리를 혹은 더 낮은 금리를 받기 위해서 지불해야 하는 비용입니다.

하지만 융자금액이 48만4000달러 이상에 해당하는 점보융자에서는 변동금리 상품에 추가적인 포인트가 별로 없기 때문에 많은 사람들이 이자율이 낮은 변동으로 융자를 받기도 합니다. 특히 7~10년 안에 집을 처분하려는 사람이나 융자 금액이 커서 당장 낮은 금리와 낮은 월페이먼트를 원하는 사람 막 사업을 시작해서 낮은 페이먼트를 원하지만 앞으로 사업이 지속적으로 잘 되거나 승진을 하여 수입이 늘어날 것을 예상하는 사람 미래에 금리가 오르지 않을 것으로 확신하는 사람들은 변동금리를 선호합니다.

변동금리 모기지에는 7/1 ARM(Adjustable Rate Mortgage)과 10/1 ARM이 대표적인데 7/1 ARM이란 초기 7년 동안만 이자율을 고정하고 나머지 23년은 매년 한 번씩 이자율이 바뀝니다. 7년 후에는 시중금리에 따라 본인에게 적용될 1년 동안의 이자율이 높아질 수도 있고 낮아질 수도 있습니다. 물론 상환기간은 고정금리와 마찬가지로 30년입니다. 융자금액이 48만4000달러 이상인 점보융자에서 30년 고정과 7/1 10/1 변동의 이자율 차이가 0.5~0.75% 이상 되는데 융자금액이 클 경우 월페이먼트와 금융비용의 차이가 크므로 신중하게 결정할 필요가 있습니다.

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