다세대 주택 구입 시 주의할 점 [ASK미국 부동산- 곽재혁 에이전트]

곽재혁/부동산 에이전트

▶문= 다세대 주택 (Multi units)을 구입 하려고 합니다. 주의할 점에 대해서 알고 싶습니다.

▶답= 최근에 주로 은퇴를 계획 하시는 분들을 중심으로 안정적인 인컴의 확보를 위해서 4유닛 까지의 다세대 주택의 구입을 원하시거나 택스 보고시 감세 효과 (deduction)을 위해서 그리고 고전적인 이유로 한유닛은 본인이 거주 하시고 나머지 유닛을 렌트 주시기를 원하시는 분들께서 주로 다세대 주택의 구입을 희망하고 계십니다.

첫째, 주로 다세대 주택은 신축은 거의 없고오래된 유닛들이 대부분 이기 때문에 관련해서 인스펙션을 철저히 진행 하시고 특히 지붕이나 배관 그리고 전기들의 업그레이드 여부등을 알아 보셔야만 합니다.

두번째, 건축물들 관련 불법 중축이나 기존 세입자와의 문제가 없었는지 (이는 보통 해당시의 하우징 부서에서 확인해보거나 시청에 문의) 그리고 주위의 보안등에 문제는 없는지등을 체크하셔야 하며 세번째, 소유주가 추가로 부담하는 유틸리티 (예. 물값이나 trash 수거비용등)비용이 없는지의 여부를세탁이나 (어떤곳은 코인 라운드리를 리스해서 이용하게함) 파킹의 가능여부등을 확인해 보셔서 추가로 유지 비용이 발생 하는지의 여부를 확인 하셔야 합니다.

네번째, rent control이 있는 지역에 속하는 지역의 경우 관련 규정을 인지하고 section 8 렌트 규정과 퇴거 규정등을 숙지 하셔야만 합니다. 아무리 관리회사에 맡기셔도 실소유주 로서 자신의 재산을 유지하고 밸류를 유지 하기 위해서 이는 매우 중요 하다고 생각 합니다. 다섯째, 주변에 신축된 아파트가 많은 지역들의경우 그들과의 경쟁을 생각 하셔야만 합니다.

신규 아파트의 경우 대부분 높은 렌트비를 요구 하지만 여러가지 free rent등의 프로모션을 통해서 테넌트를 유치 하기 떄문에 특히 방이 한개인 유닛들은 싱글 테넌트를 유치 하는데 어려움이 있을수 있으므로 이에 주의 하셔야 하고 언제나 경쟁 가능한 렌트비를 책정 하셔야만 합니다. 여섯번째로, 렌트 수입은 시장 시세보다 낮게 잡으시고 구입 결정을 진행 하셔야 합니다.

간혹 앞으로 받을수 있는 주변 시세나 상승폭 까지 계산한 “프로포마” 방식으로 렌트비를 예상하실 경우 현재와 같이 시세가 많이 오른경우에는 자칫 손해를 보실수 있기 때문에 주의를 하셔야만 합니다.

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