15년 고정 모기지의 장단점 [ASK미국 주택 융자-스티브 양 웰스파고 한인융자담당]

스티브 양 / 웰스파고 한인융자담당

▶문: 최근 모기지 금리가 많이 낮아져 15년 고정 모기지로 재융자를 할까 생각 중입니다. 장단점에 대하여 말씀하여 주시기 바랍니다.

▶답: 15년 고정 모기지로의 재융자 문의는 특히 모기지 페이먼트를 7~10년 이상 한 손님들이 많이 하는 것 같습니다. 이자율을 낮추고 월 페이먼트를 많이 늘리지 않으면서 전체 상환 기간과 총 금융 비용(이자 비용)을 줄이려는 의도인데 단점도 있으므로 주의해야 합니다.

　첫째로 월 페이먼트가 30년 고정에 비하여 보통 50% 정도 늘어나게 됩니다. 고정 금리 모기지는 매월 페이먼트를 무조건 납부해야 하기 때문에 재정 상태가 나빠질 경우 부담이 될 수도 있습니다. 또 월 페이먼트가 낮은 다른 융자 상품으로 재융자를 하고 싶어도 잘 안되는 경우가 많습니다. 집에 에퀴티가 많이 있음에도 불구하고 15년 고정의 높은 월 페이먼트를 감당 못 해 집을 팔아야 하는 경우가 발생될 수도 있습니다.

　반면에 수입이 늘어나 투자용 주택을 구입할 경우에도 15년 고정의 높은 월 페이먼트는 부채 비율을 올려 융자 승인을 받기 힘든 경우도 많이 보았습니다. 혹은 더 좋은 집으로 옮겨가야 하는 경우에도 높은 페이먼트는 걸림돌이 될 수도 있습니다. 왜냐하면, 먼저 맘에 드는 집이 나오면 사고, 살던 집은 천천히 제값을 받아 팔려고 하는 경우가 대부분인데 기존 집의 높은 페이먼트는 사려는 집의 융자 승인의 방해 요소가 될 수가 있습니다.

　15년 고정은 월 페이먼트의 대부분이 원금을 갚는 데 쓰이므로 에퀴티가 쌓이는 속도가 빠르지만, 쌓인 에퀴티는 주택 소유주에게 아무런 혜택을 주지 않습니다. 따라서 수입에 자신이 있는 사람들에게는 적합한 상품이라고 볼 수 없습니다.

　많은 사람들은 은퇴 후 모기지 없는 주택을 소유하기를 위하여 15년 고정으로 바꾸기를 원하기도 합니다. 틀린 생각은 아니지만 항상 옳지도 않습니다. 은퇴 후에도 많은 사람들은 수입이 있고 세금을 납부해야 합니다. 부양가족이 없는 은퇴자들에게 모기지 이자는 유일한 세금 혜택 수단이 될 수 있습니다. 또 자녀들의 주택 구입과 재정을 도우려 에퀴티를 뽑기를 원하기도 합니다. 문제는 은퇴 후에는 현금 인출 융자가 어려운 경우가 많다는 것입니다. 은퇴를 계획하는 사람들은 재융자를 은퇴 전에 해놓을 필요가 있습니다.　

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