투자용 주택 구입을 위한 융자 준비 [ASK미국 주택 융자-스티브 양 웰스파고 한인융자담당]

스티브 양 / 웰스파고 한인융자담당

▶문: 투자용 주택 융자는 승인이 까다롭다고 들었습니다. 유의할 할 사항이 있나요?

▶답: 은퇴 이후라 소셜 연금 이외에는 별다른 수입이 없는 손님입니다. 하지만 투자용 주택 10개를 가지고, 여기 렌트 수입으로 은퇴 생활을 즐기는 분이 계십니다. 반면 수입도 있고 은행 잔고도 많지만 투자용 주택 융자 승인이 잘 안나는 손님도 많습니다. 왜 그럴까요? 이유는 '돈을 빌릴 수 있는 능력을 키웠냐'의 문제입니다. 특히 투자용 주택 융자에서 더 중요합니다. 투자용 융자를 잘 받기 위해서는 첫 번째로 주 거주용 주택 융자 페이먼트를 낮게 유지하는 것이 중요합니다. 융자금액이 너무 많거나 15년 고정 모기지로 월 페이먼트가 크다면 추가 융자가 힘듭니다. 15년 고정 모기지는 낮은 이자율과 빠른 페이먼트로 빨리 갚는 장점이 있지만 돈을 빌릴 능력을 약화시킵니다. 별다른 수입이 없지만 투자용 주택을 10개 가진 분은 거주 주택이 페이오프 상태였습니다. 두 번째는 자금입니다. 투자용 주택 구입 때는 초기 목돈 이외에도 수 개월치 페이먼트를 낼 수 있는 추가 자금이 필요합니다. 이는 렌트가 나기지 않을 때를 대비한 것입니다. 주 거주용 주택 융자는 자기 예금 3개월 이상 유치 증명이 없어도 증여로 해결할 수 있습니다. 하지만 투자용 융자는 증여를 사용할 수 없습니다. 투자용 융자 신청시 자금 출처 문제로 융자 승인에 어려움이 있을 때 주 거주용 주택에서 현금 인출 재융자를 받거나, Heloc이용도 좋은 해결책이 될 수 있습니다. 보통 투자용 주택은 20%다운으로 구입 가능하지만 25%이상 다운하면 최고 이자율을 받을 수 있습니다. 물론 융자 금액이 올라가거나 신용 점수가 낮은 경우, 2- 4유닛인 경우는 다운 페이먼트 요구가 늘어날 수 있습니다. 마지막으로 투자용 융자를 잘 받기 위해서는 예상 렌트 수입이 많은 주택을 택해야 합니다. 많은 사람들이 간과하는 대목입니다. 좋은 위치 비싼 건물보다 현금흐름이 원활한 건물이 더 좋습니다. 콘도보다는 싱글하우스, 싱글하우스보다 유닛이 더 적합합니다. 투자용 융자는 주 거주용에 비해 자금 출처, 수입계산, 다운 정도, 신용 점수 등 더 조건이 까다로움으로 융자 시점 훨씬 이전부터 융자전문가와 상담하는 것이 좋습니다.

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