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[부동산 이야기] 새해 주택 동향

미셸 원 / BEE부동산 부사장
미셸 원 / BEE부동산 부사장

[LA중앙일보] 발행 2020/01/16 부동산 7면 기사입력 2020/01/15 14:46

숏세일 셀러들 바이어로 돌아오기 시작
낮은 이자율·적은 매물로 거래기간 짧아

2008년 서브 프라임 사태 이후 극심한 불경기는 많은 주택 소유주들에게 경제적으로 큰 어려움을 겪게 하였고 집 페이먼트가 어려워졌다. 그래서 그 때 많은 분들이 소유하고 있던 집이 은행에 압류(foreclosure)되었거나, 숏세일이나 개인 파산 등으로 원치않게 주택을 처분하였었다.

그런데 다행스럽게 시간이 지나고 지난 2016년부터 숏세일 등 주택의 급매기록이 크레딧 보고서에서 삭제되는 경우가 많아졌다. 또한 집을 급매하는 등 경제적인 어려움을 회복하여 그동안 페이먼트 등을 성실히 하여 크레딧을 회복하여 높은 점수를 기록하게 되어 충분히 모기지 대출을 발급받을 수 있게 되었다.

한편 주택 시장은 올해도 큰 폭의 변동 없이 지난해의 회복세가 그대로 이어질 것이라는 전망이 우세하다. 그러나 신규 주택공급이 필요를 채우기에는 부족할 만큼 소폭으로 증가할 것이라고 한다. 또 베이비부머 세대가 자녀들이 독립하여 집을 떠났어도 집을 줄여 이사를 하지 않는 요즘 추세 때문에 평균 주택 보유 기간이 2~3배 증가했다.

위와 같은 원인들 때문에 주택 재고가 부족하여 전체 매물량이 수요에 비해 여전히 부족할 것으로 보인다. 그리고 작년에 이어 올해도4%를 넘지 않을 것으로 예측되는 낮은 이자율 때문에 여전히 집을 사려는 이들이 많아 벌써 집을 사려는 예비 바이어들의 발길이 바쁘다. 한편 셀러가 집을 내놓는 가격인 리스팅 가격보다 비싸게 팔리는 매물은 거의 없을 것이고 또 비교적 정확한 매물 시세로 볼 수 있는 주택 감정 가격과 셀러가 생각하는 소유주택의 가격차이가 점점 줄어들고 있다.

보통 에스크로를 오픈하고 바이어가 모기지 융자를 신청하면 대출은행은 전문 감정사를 해당 주택에 파견하여 주택의 감정을 한다. 이때 주택 감정 가격이 셀러와 바이어 간 체결된 구매 계약 가격보다 낮을 때에는 차이가 나는 가격을 바이어가 현금으로 보충하지 않으면 융자가 이루어지지 않아 에스크로가 깨지기도 한다. 그러므로 요즘처럼 구입가격과 감정가격의 차이가 적어지면 바이어들의 모기지 대출이 순조롭게 되어 거래가 성사되는 것이 확실해 진다.

이밖에도 올해 계속될 주택 거래의 동향들을 간단히 정리해 보면, 먼저 세계적인 경기 침체와 미국의 달러 강세, 미중 무역전쟁으로 인한 중국 자본의 유입이 어려워 외국인의 주택구입 감소 현상이 계속될 것이다. 그리고 완화된 대출 기준과 모기지 이자율 하락 때문에 현금 구매보다는 주택 모기지 융자를 받아 집을 사는 비율이 높아질 것이다. 그리고 주택 가격이 계속 인상되는 데도 임대나 짧은 시간에 재 매매를 목적으로 집을 사는 투자자들의 구입이 계속 늘고 있다.

그러나 투자자들이 대량으로 주택에 투자하면 경기가 활성화되는 데는 도움을 주겠지만 첫 주택을 구입하려는 젊은 바이어들에게 걸림돌이 되기도 한다. 그래서인지 주택구입자의 평균나이가 50대 이상으로 고령화 된 것이 새로운 경향이다.

▶문의 213/505-5594

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