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LA 렌트 컨트롤 아파트 월세, 올해는 4% 인상

[LA중앙일보] 발행 2020/01/30 부동산 1면 기사입력 2020/01/29 12:50

렌트 컨트롤 규정 정리
지방 정부가 정하고 나머지는 가주 법 따라
연 3~8%내에서 물가 상승률 연동해 결정

올해부터 가주 전역에 렌트 컨트롤 법이 시행되고 있다. 거주지에 따라 차이가 있기 때문에 주의가 필요하다.

올해부터 가주 전역에 렌트 컨트롤 법이 시행되고 있다. 거주지에 따라 차이가 있기 때문에 주의가 필요하다.

LA의 월 주택 임대료, 즉 렌트비는 전국에서도 가장 높은 수준이다. 주택 가격이 고공 행진을 이어가면서 다수의 LA 주민에게 내 집 마련은 갈수록 멀어지고 있어 이들은 어쩔 수 없이 비싼 월세를 내며 힘들게 아파트 생활을 하고 있다. 하지만 렌트 컨트롤 법이 지역 정부와 주 차원에서 시행되면서 일부 주민은 예전보다 훨씬 안정적인 렌트비로 살아갈 수 있게 됐다.

이 같은 규정은 혼란스러울 수 있지만, 이 때문에 영향을 받는 세입자 수는 절대 적지 않다. LA시 주택 및 커뮤니티 투자국이 발표한 자료에 따르면 LA시에서만 약 11만 8000개 건물 60만 개 이상의 아파트 가구에 세입자들이 거주하고 있다.

세입자 입장에서는 지역 정부 관련 규정이 복잡해 구체적으로 어떤 혜택을 받을 수 있는지에 대한 이해가 부족할 수 있다. 이에 LA 주민으로서 알아야 할 가장 필수적인 렌트 컨트롤 규정을 요약·정리했다. 온라인 부동산 매체 커브드 LA 자료를 참고했다.

▶렌트 컨트롤은 어떻게 작동

관련 규정은 시에 따라 차이가 있다. 하지만 모든 규정은 해당 가구의 연간 렌트비 인상률 상한선을 두고 있다.

LA시의 경우, 관련 규정에 해당하는 아파트 거주자는 연간 렌트비 인상률이 3~8% 사이로 정해져 있다. 이 인상률은 소비자 물가지수(CPI)와 연동되는데 올해는 4%가 적용된다.

렌트 컨트롤 규정이 없는 도시는 주 법이 적용된다. 주 법은 연간 렌트비 인상 상한선을 5%로 제한하고 여기에 물가상승률을 더한다. 이를 합한 최대 인상률은 10%까지 허용한다. 이 방식으로 계산하면 LA 카운티에서 물가 상승률이 3%라면 집 주인은 세입자의 렌트비를 8% 이상 올릴 수 없게 된다.

▶내가 사는 아파트가 적용 대상

가주에서 1995년 이전에 건축이 된 대부분의 아파트(단독주택과 콘도 제외)는 가주 정부의 렌트비 인상 상한 규정의 적용 대상이다. 하지만 만약 당신이 샌타모니카, 웨스트할리우드, 베벌리 힐스, 잉글우드, LA시, LA 카운티 비 자치구역에 거주하고 있다면 렌트비 최대 인상 폭은 더 작아진다.

컬버 시티에서는 현재 임시 렌트비 동결 규정이 시행되고 있다. 이에 따라 이곳에서는 연간 렌트비 인상 폭이 최대 3%로 제한되어 있다. 이 규정은 별도의 연장 조치가 없는 한 8월에 종료된다.

사는 아파트가 렌트 컨트롤이 적용되는지는 주택 형태와 건축 연도에 달려 있다. 단독주택이 렌트 컨트롤 대상이 되는 경우는 거의 없다. (하지만 샌타모니카와 웨스트할리우드에서 일부 예외적인 사례가 있다) 반면 연립주택 형태와 아파트 건물은 건축 연도에 따라 대상 여부가 결정된다.

LA시에서는 1978년 10월 1일 이전에 건축이 됐고 거주한 경우 렌트 컨트롤 규정이 적용된다. 이 같은 제한 날짜는 대개 해당 규정이 통과된 시점을 기준으로 한다. 샌타모니카는 1979년 4월 10일, 웨스트할리우드 1979년 7월 1일, 베벌리 힐스, 컬버 시티, 잉글우드, LA 카운티 비자치지역은 1995년 2월 1일을 기준으로 삼고 있다.

1995년 2월 1일은 가주 전체의 렌트 컨트롤 법에서도 중요한 날이다. 코스타 호킨스 렌탈 하우징 액트(임대주택법)는 이날 이후로 지은 주택에 대해서는 렌트비 연간 인상 상한선 규정을 의무적으로 적용하지 않도록 제한했다.

▶렌트 컨트롤 대상 아는 방법

LA시에서는 비교적 쉽게 거주하는 건물의 건축 연도를 찾을 수 있다. LA시 부동산 정보데이터 'ZIMAS(http://zimas.lacity.org/)’에 주소를 입력하면 된다.

주소를 넣고 엔터 키를 누르면 화면에 해당 부동산과 그 부동산에 대한 상세 정보가 왼쪽 사이드에 뜨게 된다. 여기서 ‘assessor’ 탭을 누르면 건물 건축 연도를 볼 수 있고 ‘housing’ 탭을 누르면 렌트 컨트롤 규정 대상 여부를 확인할 수 있다.

다른 도시에서는 소속 카운티 사정관(assessor) 사이트를 통해 아파트 건물의 건축 연도를 살펴볼 수 있다. 웨스트할리우드는 별도로 모든 렌트 컨트롤 유닛 목록을 보관하고 있다. 샌타모니카 시는 세입자가 렌트 컨트롤 규정이 적용되는 아파트를 찾을 수 있도록 돕는 서비스를 제공하고 있다. LA 카운티 비자치지역 주민은 무료 전화 (833) 223-7368이나 이메일 rent@dcba.lacounty.gov를 통해 확인할 수 있다.

▶일부 렌트 컨트롤 적용 아파트의 렌트비가 비싼 이유

렌트 컨트롤이 적용되는 아파트에서 세입자가 이사 나가면 아파트 건물주는 적정 수준이라고 생각되는 액수만큼 인상할 수 있게 된다. 따라서 현재 사는 집을 이사 나가기로 결정했을 때 친구나 다른 가족이 계약서에 이미 이름을 올려놓지 않은 이상 이들에게 같은 조건으로 양도할 수 없다.

▶렌트 컨트롤 아파트에서 강제 퇴거할 수 있나

결론부터 이야기하면 그렇다 이다. 하지만 렌트 컨트롤이 아닌 아파트에 사는 세입자보다는 더 강력한 법률적 보호장치가 되어 있다. 올해부터 새 제한 규정이 시행되면서 렌트 컨트롤 아파트에 1년 이상 거주한 세입자는 월세를 내지 않거나 리스 계약을 위반하는 등 본인 과실일 경우에만 퇴거당할 수 있다. 또 아파트 소유주나 가족 구성원이 아파트 유닛을 사용해야 할 경우 현재 거주하는 세입자에게 퇴거를 요청할 수 있다.

퇴거에 관한 일반적인 규정은 엘리스 법을 근거로 하는 데 세입자를 퇴거시킬 수 있는 가장 일반적인 사례로는 해당 아파트를 임대 시장에서 빼겠다고 할 때로 이때는 세입자 전체를 퇴거시킬 수 있다. 이런 경우는 아파트를 콘도로 전환해 매각하거나 건물 전체를 허물고 새 건물을 지을 때 등이 해당한다.

이 경우에도 건물주는 기존 세입자의 이주 비용을 지원해야 한다. LA시에서는 이 비용이 거주 기간과 소득, 연령에 따라 최소 8500달러에서 최대 2만1200달러까지 지급하게 되어 있다.

가주 법에서는 이 비용이 한 달 치 월세와 동일하다.

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