모기지 50만 달러…'재융자가 이득' [ASK미국 주택 융자-스티브 양 웰스파고 한인융자담당]

스티브 양 / 웰스파고 한인융자담당

▶문: 이자율이 많이 내려갔다는데, 지금 재융자가 유리할까요? 재융자 실익의 기준이 있나요?

▶답=모기지 금리를 비롯하여 각종 채권 수익률은 꾸준히 하락하는 추세입니다. 30년 고정 모기지 이자율은 최근 3%대 중·초반이 나오기도 합니다. 많은 분들이 금리하락으로 재융자를 생각하고, 또 이자율이 더 내려갈지 궁금해 하기도 합니다. 저는 융자 담당자로서 손님의 상황에 따라 재융자 시기를 판단하는데 도움을 드릴뿐 정답은 없다고 말씀드릴 수 있습니다.

정답에 가장 가까운 결론은 현재 가진 융자 조건과 미래 계획을 보면됩니다. 재융자를 해서 적어도 1% 이상, 심지어 2%는 낮춰야 실익을 볼 수 있다는 말이 항상 옳지는 않습니다. 융자 금액이 클 때는 조그만 차이도 큰 이득이 있습니다. 융자액이 80만 달러라면 0.5%만 낮춰도 연 4000달러를 아낄 수 있습니다. 반대로 융자액이 적거나 만기가 얼마 남지 않다면 주의할 필요가 있습니다. 단순히 이자율만 보고 재융자 이득을 얘기하는 것은 잘못된 방법입니다.

예를 들어 보겠습니다. 누군가 정확히 5년 전에 60만 달러를 30년 고정 4.875%에 융자를 받았다면 3175.25달러의 월 페이먼트에 현재 잔액은 약 55만 달러가 됩니다. 이 사람이 지금 재융자를 할 경우 포인트 없이 순수 재융자 비용 4000달러를 들여 55만4천 달러를 30년 고정 4%로 한다면 월페이먼트는 2644.88달러가 됩니다. 이 사람의 경우 재융자를 하는 것이 득일까요? 우선 월페이먼트를 530달러나 줄일 수 있기 때문에 현금 흐름 측면에서는 많이 도움됩니다. 또 많은 사람들은 보통 그냥 재융자를 합니다. 실제 얼마나 득이 되는지는 간단히 계산이 가능합니다. 4%로 재융자를 한 후 기존 융자의 남은 기간 즉 25년 동안(300개월)으로 월 페이먼트를 계산하면 2924.22달러가 됩니다. 현재 월 페이먼트보다 251달러 낮은 금액으로 남은 300개월 동안 7만5000달러를 적게 내는 계산이 됩니다. 이렇게 이자율을 1%도 채 안되게 줄이는데도 재융자의 실익은 큽니다. 융자금액이 60만 달러로 비교적 많기 때문이기도 합니다. 융자금액이 대략 50만 달러가 넘는다면 재융자를 적극적 고려해 볼만한 시기입니다.

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