꼼꼼히 체크하면 '재융자 호기' [ASK미국 주택 융자-스티브 양 웰스파고 한인융자담당]

스티브 양 / 웰스파고 한인융자담당

▶문: 최근 모기지 금리가 내려 재융자를 준비하고 있습니다. 코로나19 여파로 기준이 까다롭다고 하는데 준비해야 할 것이 있나요?

▶답: 코로나19에 따른 경기침체 우려로 중앙은행이 기준금리를 0%대로 유지하면서 모기지 금리도 최저를 보이고 있습니다. 재융자를 통한 월 페이먼트 절감 기회입니다. 하지만 지금 같은 시기에 더 주의해야 합니다. 특이한 현상이 나타나기 때문입니다. 우선 점보 융자시장 약화입니다. 점보 융자란 76만5000달러 이상 융자를 페니메와 프레디맥이 모기지 채권을 구입하지 않아 렌더가 직접 2차 시장에서 매각해야 하는 융자를 말합니다. 대부분 대형은행을 통하는데 코로나19로 은행 수익이 나빠졌고 금융 시장의 약세로 2차 시장 수요가 급격히 줄어 이자율이 덜 내려갔다고 볼 수 있습니다. 따라서 융자금액이 76만5000달러가 넘는다면, 컨포밍 하이밸런스 상한선만큼 낮춰 재융자를 받는 것도 하나의 방법입니다. 또 하나의 특징은 기본 융자 즉, 구매융자, Rate & Term 재융자, 주거주용 융자, SFR(싱글 패밀리 레지던스) 이외 파생 융자에 대한 이자율 조정폭이 커졌다는 것입니다. 즉, 현금 인출 재융자, 투자용 주택융자, 2-4 유닛에 대한 융자에 적용되는 이자율은 많이 높아지는 현상을 보이고 있습니다. 이는 서브프라임 사태 직후에도 나타난 현상으로 위험 증가에 대한 대가를 요구하고 있는 것입니다. 이런 상품 융자는 포인트 지불 방법을 생각해 볼 수 있습니다. 기본 융자상품에 비해 동일한 포인트를 지불해도 이자율이 더 내려갈 수 있기 때문입니다. 특히 융자금액이 51만 달러에서 76만5000달러 사이인 콘포밍 하이밸런스 융자이면서 현금 인출이 될 경우에는 이자율이 엄청난 폭으로 올라갈 수가 있습니다. 이 경우 수 개월에 걸쳐 융자를 두 번 하는 것이 방법이 될 수 있습니다. 하지만 두 번 융자의 비용, 수입 변동과 자격요건 변화 등 고려해야 할 사항이 많아 조심해야 합니다. 마지막으로 코로나19에 따른 렌더의 심사가 깐깐해져 신청 전 자격요건을 꼼꼼히 따져 봐야 합니다. 코로나19 기간 중 수입은 얼마나 줄어들었는지, 모기지 페이먼트 연기 신청은 하지 않았는지, 혹은 투자용 주택의 렌트 수입은 꾸준한 지 등 평상시 지나쳤던 사항을 일일이 따지므로 체크해야 합니다.

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