[부동산 정보 교차로] 역사 보존 구역

외관 리모델링은 이사회 허가받아야
‘밀스 법’ 신청하면 재산세 절감도 가능

오랜 역사를 가진 LA 시에는 여러 지역이 역사 보존 구역(HPOZ: Historic Preservation Overlay Zone)으로 지정되었는데 목적은 역사적 가치를 보존, 관리하고 처음 지어진 겉모습을 원래 형태로 보존하기 위해서이다.

이렇게 역사적으로 보존 가치가 있는 주택들이 몰려있는 곳은 부촌인 행콕 파크나 윈저 빌리지를 포함하여 15개 이상의 지역이 역사 보존 구역으로 지정되었고 지금도 계속 추진 중이다.

HPOZ는 동네가 역사적 특성을 보존하도록 도와주며 커뮤니티의 건축 형태에 일관성이 있도록 지침이 되는 시 조례 중 하나이다. 이 구역 안의 주택들은 역사적으론 물론이고 건축학적, 문화적으로 보호가 필요하여 이런 주택들이 몰려있는 지역을 공청회 등을 통해 주민 의견을 수렴하고, LA시 도시개발국이 지정해 증축이나 개축 등을 엄격하게 관리하고 있다.

HPOZ로 지정되면 주민들을 주축으로 위원회가 구성돼 각종 불법 건축이나 개조 등에 대해 감시를 하게 되며 건물 외부나 정원 공사 시에도 시 도시개발국에서 반드시 승인을 받아야 한다.

이렇게 LA 시에서 제안하거나 주민들이 원해서 결정된 HPOZ의 건축 가이드라인은 지역마다 차이가 있지만, 건물 안에서의 다양한 형태의 리모델링이나 시설물에 대한 업그레이드는 대부분 특별한 제약이 없이 마음대로 할 수 있다.

하지만 건물 외관을 처음 지어졌을 때와 전혀 다른 모습으로 만든다거나 헐어서 현대적인 스타일로 짓는 것은 거의 불가능하다. 그러므로 만약 건물 외관을 초기 건축형태와 다른 모습으로 리모델링하거나 재건축을 하려면 반드시 HPOZ 이사회를 통하여 허가를 받아야 한다.

가끔 히스토릭조닝 지역의 주택이 건축 및 리모델링 제한 때문에 주택가격에 영향을 줄 것이라고 오해하는 경우가 있다. 그러나 대부분 HPOZ가 기존 주택가치에 부정적 영향을 미치지는 않는다. 수백만 달러가 넘는 행콕 파크 지역의 주택 가격은 물론이고 주변 HPOZ 안의 집값도 계속 큰 폭으로 오르고 있다.

역사 보존 지구 안에 있는 주택은 증축이나 개축을 할 때도 까다로운 제한을 받을 수 있고 콘도나 아파트를 지을 때 허가가 나오지 않는 단점도 있어 투자자들의 반대 의견도 있다. 물론 R-3 지역에 새로 콘도나 아파트를 짓는 것에 많은 제약이 있게 되니 새로 개발을 하는 면에서는 불리할 수 있다. 그러므로 무차별적인 개발을 막아 쾌적한 주거 환경을 만들자는 목소리와 심각한 주택난에 시달리는 LA지역 개발을 원하는 부동산 투자자들의 의견이 공존하고 있다. 그러므로 역사 보전 구역 지정은 해당 주민들의 올바른 이해와 적극적인 참여로 정책 결정에 정확한 의견이 반영돼야 할 것이다. 혹시 증·개축을 계획하고 있는 HPOZ 내의 주민들은 웹사이트(www.preservation.lacity.org/hpoz/la)에 들어가 정확한 정보를 확인하는 것이 좋다.

이렇게 역사 보존 구역으로 지정되면 엄격한 관리로 쾌적한 주거 환경이 조성되어 궁극적인 주택가치 상승을 기대할 수 있으며, 특별히 역사 가치를 지닌 건물에는 세금 혜택이 있다. 이것이 밀스 법(The Mills Act)인데 시가 HPOZ 안에 있는 주택 소유주와 합의로 역사 보존의 대가로 재산세를 줄여줄 수 있는 주 법령이다.

그러므로 주택 소유자는 설계 변경이나 보수를 시작하기 전에 먼저 시의 도시계획 부처에 연락하여 밀스 법의 신청 자격 여부를 알아보는 것이 좋다.

▶문의: [phone]


미셸 원 / BEE부동산 부사장