최근 모기지 융자 시장에 대한 이해 [ASK미국 주택 융자-스티브 양 웰스파고 한인융자담당]

스티브 양 / 웰스파고 한인융자담당

▶문: 최근 모기지 시장의 변화에 대해 알고 싶습니다.

▶답: 모기지 이자율이 지속적으로 낮게 유지되면서 융자 신청이 폭증하고 있습니다. 반면에 모기지 채권을 소화하는 2차 시장은 침체되어 융자 진행이 오래 걸리고 심사 기준이 나날이 까다로워지고 있는 실정입니다. 가장 눈에 띄는 변화는 자영업자 기피 현상입니다. 팬데믹을 겪으면서 많은 비지니스가 문을 닫거나 제한적으로 영업을 할 수밖에 없기 때문에, 렌더들은 자영업자들에게 더 엄격한 융자 심사 기준을 마련해 적용하고 있습니다.

대표적으로 지난 2년 동안의 세금 보고서와 2020년도 Year to Date 손익계산서 및 최근 비즈니스 은행 스테이트먼트를 비교함으로써 최근 비즈니스의 상태를 점검합니다. 최근 비즈니스가 지난 2년 기간과 비교해 많이 안 좋아진 경우에는 융자 승인을 내 주지 않기도 합니다.

또 다른 특징은 현금 인출 재융자를 꺼린다는 것입니다. 현금 인출 재융자를 전혀 취급하지 않는 렌더가 늘어났을 뿐만 아니라 이자율을 높여서 적용하는 경우도 많아졌습니다. 셋째로 투자용 주택에 대한 융자나 렌트 수입이 있는 경우, 융자 승인받기가 까다로워졌습니다. 따라서 투자용 주택을 소유하고 있는 손님들은 융자 자격요건을 더욱 철저히 검토한 후 재융자를 신청하거나 주택 구입을 결정해야 합니다.

다음으로 점보융자 시장의 약화를 들 수 있습니다. 점보융자란 융자금액 $765,000달러 이상의 융자로, 페니메와 프레디맥에서 모기지 채권을 구입하지 않아 렌더가 직접 2차 시장에서 매각해야 하는 융자를 말합니다. 점보융자는 대부분 대형은행들을 통해서 행해지는데 팬데믹으로 은행들의 수익이 줄어들었고, 금융시장의 약세로 2차 시장에서 수요가 급격히 줄어들었기 때문에 이에 대한 이자율이 컨포융자의 이자율에 비해서 상대적으로 덜 내려갔다고 볼 수 있습니다.

또한 점보융자의 심사 기준이 더욱 까다로워졌으므로 반드시 대형은행의 융자 담당자와 상담을 미리 거친 후 주택 구입해야 추후 막대한 손해를 막을 수 있습니다.

자신의 케이스가 어느 경우인지 정확히 알아야 큰 어려움 없이 융자승인을 받을 수 있고 이자율에 대한 오해를 줄일 수 있을 것입니다.

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