무조건 재융자 받는 것이 도움이 되나 [ASK미국 커머셜/비지니스 융자 - 사무엘 리 전문가]

사무엘 리 전문가

▶문= 무조건 재융자 받는 것이 도움이 되는 것인가요?

▶답= 지금까지 경험하지 못한 저금리 시대를 맞이해서 많은 분들이 보다 낮은 이자로 재융자를 받으려고 합니다. 하지만 저금리 시대에도 모든 사람들이 재융자를 할수 있는 것은 아닙니다. 오히려 재융자를 하지 않고 그대로 융자를 유지하는 것이 더 유리하신 분들도 있습니다. 그렇다면 재융자가 유리한 분과 재융자를 하실 필요가 없는 분의 차이는 무엇일까요?

첫째로 재융자를 시작할 때, 재융자의 대체적인 윤곽을 먼저 잡는 것이 중요합니다. 예를 들면, 현재 가지고 있는 이자율에서 최소한 1%이상 떨어뜨릴 수 있을 때, 재융자를 하는 것이 좋습니다. 이자율 1%를 떨어뜨릴 때, 융자 금액의 1/100을 일년동안 이자로 절약하실수 있는 것입니다. 예를 들면, 융자금액 50만불 5%를 가지고 있는 분이 재융자를 통해서 4%가 된다면, 일년에 5,000불의 이자를 절약하게 됩니다. 만약 30만불 4%를 가지고 있는 분이, 재융자를 통해서 이자율을 3%로 떨어뜨리면, 일년 3,000불의 이자를 절약할 수 있습니다. 융자 금액이 클 경우에, 재융자를 통해서 절약할수 있는 이자는 더 커지게 됩니다. 론비용(행정비용으로 에스크로비용, title 비용, recording 비용, underwriting 비용 등)이 보통 3500불에서 4000불 정도 들어가기 때문에, 일년에 이자를 5000불 절약하시게 되면, 10개월 안에 융자비용을 다 갚고 그 후에는 원금을 갚아 나가실 수있는 것입니다. 만약에 현재 살고 있는 집에서 1년이상 살 계획이 있다면, 당연히 재융자를 하는 것이 좋습니다.

둘째로 모기지 대출은 렌더로 부터 빌린 돈을 15년에서 30년에 걸쳐서 다시 상환하는 것으로, 재융자를 할때, 현재 살고 있는 주택에서 앞으로 얼마나 더 거주할 것인지를 생각해야 합니다. 최소한 3년이상 거주하게 된다면 재융자를 하는 것이 좋지만, 1, 2년 후에 주택을 다시 팔 계획을 가지고 있다면 재융자를 피하는 것이 좋습니다.
또한 융자금액에 갚을 충분한 인컴을 가지고 계시다면, 30년 보다 15년으로 재융자를 받으시는 것을 추천합니다. 대출 이자가 30년보다 적어서 돈을 갚을 때, 더 빠른 속도로 원금을 갚을수 있기 때문입니다. 여기서 렌더(lender)가 보는 개인의 페이먼트 능력을 DTI (debt to income)라고 하는데, 15년으로 모기지 페이먼트 액수를 늘려도 DTI의 (매달 지불하는 자동차 페이먼트, 크레딧 카드 페이먼트 비율을 매달 받는 인컴으로 나눈 비율) 비율이 45% 밑으로 내려 가야 모기지를 받을수 있기 때문에, 자신의 인컴이 모기지 15년 (고정)이 가능하신지를 전문가를 통해서 확인해 보시기 바랍니다.

모기지 재융자가 모든 사람들에게 유익한 것은 아닙니다. 자신의 상황에 맞추어서 결정하는 지혜가 필요합니다.

Samuel S. Lee (MLO)
Pacific Wholesale Mortgage
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