자영업자, 모기지 융자를 효과적으로 받는 방법 [ASK미국 커머셜/비지니스 융자 - 사무엘 리 전문가]

사무엘 리 전문가

▶문= 자영업자들은 모기지 융자를 받는 것이 쉽지 않다고 하는데 어떻게 준비해야 하나요?

▶답= 통상적으로 렌더(Lender)들이 신속하게 모기지 융자를 처리하고 좋은 이자을 주는 분들은 W2를 받으시는 분들입니다. 이분들은 렌더 입장에서, 서류가 단순하여서 Underwriting 하기가 쉽게 때문입니다. 반면에 렌더들이 자영업자들의 언더라이팅을 까다롭게 하는 이유는 펜더믹으로 자영업자들이 더 많이 힘들지고 있는 것을 알고 있고 이렇게 힘든 상황속에서 자영업자들은 더 큰 수입의 변동성을 가지고 있기 때문에, 더 세밀한 underwriting을 해서 그 상황을 확인하려는 것입니다. 그래서 자영업자들에게 예전에 요구하지 않은 P & L까지 요구하고 있습니다.

통상적으로, Lender들이 자영업자들에게 다음의 서류들을 요구합니다.
지난 2 년간의 Tax Returns (개인 및 사업)
최근 개인및 비즈니스 bank statements
수익, 비용 및 순이익을 보여주는 누계 손익 계산서 (P & L)

Equifax, Experian 및 TransUnion의 세 가지 신용 보고서를 포함한 신용 점수 및 신용 기록

그러면 상대적으로 자영업자들이 모기지 융자를 받을 가능성을 높이는 방법은 무엇일까요? 간혹 세금을 줄이기 위해서 비즈니스의 인컴을 낮게 보고하는 분들이 있습니다. 보고하는 인컴이 다른 건강 보험과 연관되어 있어, 건강보험료를 낮추기 위해서, 인컴 보고를 낮추기도 합니다. 또한 Fafsa에서 자녀의 학자금 지원을 더 많이 받기 위해서 세금보고시에 인컴을 낮추기도 합니다. 하지만 반대로 이렇게 낮추어 보고한 인컴을 가지고, 모기지 융자를 신청하게 되면, 인컴이 부족해서 모기지 융자를 받을 수 없는 상황이 되기도 합니다. 그러므로 당장 지출해야하는 세금을 절약하기 위해서 세금보고 액수를 줄이려고 하실 수 있지만, 저금리 시대에 재융자같은 혜택을 받기 위해서는 합리적인 세금보고를 통해서 또다른 혜택을 받으시길 바랍니다.

최근 한 손님을 통해서 재융자 의뢰를 받았는데, 여러채의 income property를 통해서 충분한 인컴을 받고 계셨지만, 세금을 낮추기 위해서 전체 Rent income 을 통한 Net 인컴을 마이너스로 처리하셔서 재융자를 받지 못하는 경우가 있었습니다. 그러므로 앞으로 융자및 재융자의 계획을 가지고 계신다면 자신의 세금보고등 재융자 환경을 CPA와 상의하셔서 잘 관리해 나가시는 것을 추천해 드립니다.

Samuel S. Lee (MLO)
Pacific Wholesale Mortgage
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