[부동산 가이드] 양도 소득세 유예 1031 교환

부동산 매각 시점에서 45일 이내 지정
180일 이내에 매입 못하면 혜택 없어

오늘은 1031 Exchange (교환)에 대한 이해와 절차에 대해서 간단히 설명하려 한다.

일반적으로 부동산을 매각한 다음에 차익이 생겼을 경우 그 매매 차익에 따른 양도 소득세(capital gain tax)를 국세청(IRS)에 내야 한다.

투자용 부동산의 거래가 많아지면서 관련된 세금을 합법적으로 내지 않고 연기할 수 있는 1031 교환(Exchange)은 부동산 투자에서 누릴 수 있는 최고의 장점 중의 하나라 생각한다.

본인이 거주하던 주택을 팔았을 경우 2년 이상 그 집에 살았다는 요건만 갖추면 세금혜택이 있듯이, 투자용 부동산인 상가, 아파트, 오피스 빌딩, 공장, 창고, 상업용 부동산, 혹은 주거용이지만 임대를 하는 작은 콘도나 주택을 팔아서 매매 차익이 생겨도 세금을 내지 않고(연기) 재투자를 할 수 있도록 만들어 놓은 연방 세법이 1031 교환이다.

사실상 세금을 미루는 것이지 세금을 공제받는 것은 아니다. 이를 ‘1031 Like Kind Exchange(동종 자산 교환)’ 또는 ‘Tax Deferred Exchange(세금 유예 교환)’이라고 한다.

그러나 이 1031 교환을 성공적으로 끝마치기 위해서는 몇 가지 조건이 충족되어야 한다.

우선 구입하고자 하는 부동산과 꼭 같은 것은 아니어도 같은 종류여야 한다. 하나를 팔아서 여러 개를 구입해도 되고, 작은 것 여러 개를 팔아서 큰 것 하나를 구입해도 무방하다. 물론 대상이 되는 건물의 형태도 국한되지 않는다.

또한 모든 1031 Exchange는 시간적 제한이 있다.

소유 부동산을 매각한 시점으로부터(에스크로가 끝난 날짜부터) 45일 이내에 새로 구입하고자 하는 부동산을 지명하여야 하며 또 지명한 부동산의 매입은 매매 시점으로부터 반드시 180일 이내에 이루어져야 한다.

180일 날짜가 만기 되면 1031 Exchange를 국세청에서(IRS) 인정하지 않게 되므로 1031 Exchange를 통한 세금혜택을 받을 수 없게 된다.

문제는 45일 안에 마음에도 들고 위치도 괜찮은 좋은 부동산을 찾기가 너무 촉박할 수 있고, 간혹 융자 문제로 구입에 어려움이 따를 수 있기 때문이다. 그러나 성공한다면 부동산을 매각한 후에 세금을 내지 않고 재투자하여 큰 폭으로 재산을 증식시킬 수 있는 좋은 방법으로 사용된다.

또한 1031 교환은 횟수와 금액에 한정이 없고 해당 부동산을 유산으로 상속할 경우 그동안 연기해 왔던 양도 소득 세금과 감가상각 혜택에 관한 세금이 없어지게 되므로, 자녀들에게는 더 큰 재산을 남길 수 있다.

양도 소득세 유예하는 1031 Exchange를 고려하고 있다면, 관련된 일을 정확하게 진행할 수 있는 전문가와 충분히 상담한 후, 향후 발생하게 될 결과를 충분히 숙지한 후에 진행하기를 다시 한번 권유한다.

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윤소야 / 뉴스타부동산 플러튼 에이전트