[부동산 이야기] 올해 투자 전망

공급부족·낮은 이자율 폭락 없을 듯
리모델링·플립·임대수입 좋은 대안

1월 중순 현재 새로운 정부로의 승계를 한 주 앞둔 상황에서 아직은 안갯속을 벗어나지 못한 모습이다. 새 경기부양책도 코로나 확산이 점점 더 악화하는 수치에서 오는 불안 심리가 큰 탓에 그다지 효과를 보이지 못하고 시들하고 실업률은 더욱 증가하고 국채금리가 오르면서 증시의 주요지수들은 그동안의 급등으로 인해 조정기를 가질 것이라 많은 전문가가 예상하는 바다. 한 마디로 표현해서 총체적 난국이라 하겠다.

작년 한 해 많은 유동자금이 주식 시장으로 유입되었고 기술주 중심으로 급격하게 오름세를 보이면서 많은 투자자는 꽤 좋은 수익률을 낼 수 있었다. 하지만 좋은 시점이 있으면 또 그 반대의 시기도 오기 마련. 코로나 백신 접종이 얼마나 빨리 진행이 되고 거기에서 현재의 확산 기세가 확실하게 잡히는 모습이 보이지 않는다면 불안 심리는 더욱 커질 것이다. 오랫동안 묻어놓고 잊어버릴 계획을 하거나 좀 더 안정적인 종목으로 포트폴리오를 조정해 놓는 것, 가령 ETF 펀드 등으로 섞어서 분산 투자해 놓는 것도 좋은 계획일 듯하다.

이러한 많은 요소로 인해 부동산 시장도 하락세로 돌아서지 않을까 기대하는 투자자들도 많은 것 같은데 현재처럼 수요가 공급보다 극심하게 부족한 상태가 크게 달라지지 않고 모기지 이자율도 급증하지 않는 한 그러한 폭락은 없을 거라 확신한다. 그렇다면 부동산 쪽에서는 어떤 투자가 전망이 있을까? 상업용 부동산이라면 창고나 공장 쪽은 올해도 계속해서 수요가 꾸준히 늘어날 것이다. 주택은 외곽을 중심으로 퍼져나가는 형태가 올해도 계속되리라 본다. 기왕이면 콘도나 타운 홈이 아닌 단독주택을 선호하는 추세이며 또 기왕이면 최신 트렌드로 리모델링이 되었거나 아니면 연도 수가 얼마 되지 않는 신규주택들이 인기다.

많은 젊은 바이어들 입장에서는 집을 리모델링할 추가 자금도 부족한 경우들이 많다 보니 본인들이 커버할 수 있는 예산 내에서 집을 살 수만 있다면 현재의 낮은 이자율에서 내 집 장만을 하고 싶어 한다. 이렇듯 사고 싶어 하는 바이어들은 얼마든지 있는데 매물은 턱없이 부족한 상태가 몇 년간 지속되고심화되다보니 아주 강한 셀러스마켓이 되어버렸고 심한 오버 비딩 현상, 그리고 셀러의 요구에 무조건 다 맞추겠다는 바이어들의 태도가 자연스레 정착되고 있다. 그러고도 살 만한 것이 또 집값은 계속 오르기 때문. 물론 작년보다는 주택가격의 오름세는 살짝 둔화할 수 있을 것이다.

주식시장에서 작년 많이 수익을 본 투자자들 중 올해는 조정기를 거칠 것으로 예상하고 다른 곳에 투자를 고려한다면 낡은 집을 사서 리모델링을 거쳐서 바로 되팔기, 즉 플립을 한다거나 아니면 고쳐서 몇 년간 렌트용으로 갖고 있다가 되파는 것이 좋은 대안이 될 것이라 본다. 리모델링이 너무 번거롭고 그 비용까지 들이고 싶지 않다면 신규주택을 분양받아 렌트로 돌리는 것도 나쁘지 않다. 그리고 수익을 내서 되판 후 원금과 수익금까지 합쳐서 1031 exchange 을 통해 멀티 유닛을 사거나 상업용으로 갈아타기를 하는 것으로 수익에 대한 양도세를 연기할 수 있다.

위기는 기회다. 그리고 투자는 항상 깬 눈으로 바라보는 자세가 필요하다.

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윤 김 / Seeders Investment, Inc. 대표