모기지 대출받는데 보험은 왜 들지?

집 담보로 돈 빌려주니 주택보험 가입 요구
다운페이 20% 미만이면 모기지보험 필수
전자제품·시설 고장은 홈워런티로 해결

첫주택구매자들이 주택 장만이 늘고 모기지 신청이 증가하면서 주택 관련 보험과 워런티 서비스에 대한 관심도 커지고 있다.

코로나19에도 주택 구매 열풍은 사그라들 기미가 보이지 않고 있다.

전국부동산중개인협회(NAR)에 따르면, 올 1월 기존주택 판매가 전월보다 0.6% 증가한 669만건(연율 환산)으로 집계됐다. 전년 동월과 비교하면 23.7% 급증한 것이다. 이처럼 주택 매매가 활황세를 보이면서 이와 관련된 보험에 대한 관심도 높다. 일부 첫주택구매자는 주택보험과 주택모기지보험에 차이를 잘 모르는 경우도 있다는 게 부동산 업계의 설명이다. 이에 대해 알아봤다.

▶주택보험(Homeowners Insurance)

집을 사고 융자기관에서 모기지 대출을 받으려면 바이어는 주택보험에 반드시 가입해야 한다. 집을 담보로 돈을 빌려주는 것이기 때문에 융자기관도 안전장치가 필요해서다. 주택보험은 화재, 토네이도, 폭발, 폭동 등으로 인한 주택 파손이나 붕괴로 인한 재정적 손실을 보상해 주는 보험 상품이다. 보상 항목은 화재 피해, 도난 및 파손, 사고 및 책임 등이다.

가족이 거주하는 본 건물(dwelling)과 차고나 수영장 패티오 등을 포함한 기타 건축물(other structure), 집안 개인 소유물 등이 보상 대상이다. 본 건물과 기타 건축물은 화재나 수해로 인한 재산상 손실도 보상 범위에 포함된다. 주로 건축 연도나 건물 유형 등에 따라 재건축 비용이 커버된다. 주택 내 모든 개인 소유물(Personal Property)의 도난이나 파손에 대해도 보상받을 수 있다. 심지어 차량 내 물품에 대한 절도 피해도 보상 대상이다.

파손된 거주지를 다시 짓거나 수리하는 동안 주택에 거주할 수 없어서 호텔 등의 다른 숙소에서 머물러야 할 때도 호텔비, 식비, 이사 비용 등도 주택보험으로 해결 가능하다. 제삼자가 집 안에서 다쳤을 경우에도 관련 법적 비용이나 의료비 등도 사고 및 배상 책임 보상 규정을 통해 집주인은 보호받을 수 있다. 일례로 주택보험에 가입한 집주인이 남의 건물을 훼손했거나 문 앞에서 미끄러져서 다친 외부인의 치료비가 이에 해당한다.

▶주택모기지보험(Mortgage Insurance)

모기지보험은 주택담보 대출자가 모기지 상환을 제대로 하지 못할 경우를 대비하기 위한 보험이다. 모기지보험 역시 주택 구매자가 모기지 융자를 신청하면 대체로 가입해야 한다. 의무 가입 기준은 다운페이먼트 비중이다. 사려는 집 가격의 20%에 못 미치는 돈을 다운페이먼트 할 경우, 융자기관이 가입을 요구한다. 대출자의 월페이먼트 연체에 대한 대비책인 셈이다.

융자 업계에 따르면, 보험료는 대출 신청자의 크레딧점수와 다운페이먼트 비율에 따라 달라진다. 일례로 크레딧점수 720점에 10% 다운페이먼트를 한 경우엔 대출금의 0.59~0.75%가 적용된다고 한다. 즉 40만 달러를 빌린다면 연간 보험료가 3000달러(0.75% 적용) 정도가 된다. 따라서 돈을 절약하려면 다운페이먼트를 20% 이상 하는 게 좋다.

대출 이후모기지 보험료를 해지하기란 여간 어렵지 않기 때문이다. 계약서에 명시돼 있다. 보통 일정 기간 모기지보험을 해지할 수 없다. 계약상의 일정 기간이 지난 후 주택 가치를 새롭게 감정하고 주택가치 대비 융자 비율(LTV)을 확인한 후 해지 여부가 결정된다.

국책모기지 기관 패니매와 프레디맥이 지원한 모기지의 경우엔 융자를 클로즈한 후 2~5년 후에 가능하다. 특히 LTV가 75% 이하여야 한다. 5년이 넘었다면 80%다. 주택 가치는 감정가가 기준이다. 그러나 본인이 사는 집이 아닌 투자용 주택으로 임대 수입이 들어오는 경우, 주택가치와 비교해서 융자금이 65~70% 이하로 낮아져야만 모기지보험을 면제받을 수 있다. 이 역시 패니매와 프레디맥 지원 대출 상품을 이용한 경우다.

주택융자 업체 칼포인트의 박치훈 시니어 론오피서는 “모기지 대출 계약서에 모기지보험 해지에 관해서 정확하게 기술돼 있다”며 “계약서에 기재된 해지 요건을 충족한 후에만 해지를 요청할 수 있다”고 말했다.

▶홈워런티

보험은 아니지만, 주택 바이어들이 꼭 알아야 할 사항이다. 간혹 주택보험과 혼동하는 경우도 많다. 홈워런티 서비스에 가입하면 주택보험으로 보호받지 못하는 전자제품이나 주택시설의 고장이나 결함에 대한 수리 서비스 또는 새것으로 교체를 받을 수 있다. 유효 기간은 1년이다. 서비스 대상은 주택의 전기 및 수도 시설, 냉난방 장치, 주방용 가전제품 등의 고장이다. 집을 구매한 바이어라면 홈워런티 서비스에 가입하는 게 좋다. 일부 셀러는 바이어 대신 홈워런티를 대신 가입해서 제공하는 경우도 있다.

노약자만 사는 오래된 주택을 구매할 때 물론 기계에 대해 전혀 손을 쓸 수 없는 경우라면 홈워런티 가입하는 게 유리하다. 종류에 따라 주택에 소속돼 있는 거의 모든 가전제품이 다 수리 대상이 되는 것도 찾을 수 있다. 하지만 대부분 기본적으로 보일러, 히터, 에어컨 등을 중심으로 만들어졌다. 반면 창문, 출입문 등 주택 구조물은 보상 대상이 아니다. 홈워런티 비용은 연간 350~600달러 선이다. 비용은 집 크기에 따라 달라진다. 수영장이나 정화조를 포함하면 추가 비용이 발생한다. 또한 서비스 요청에 따라 50~120달러 추가 수수료도 발생한다.

미셸 원 비(BEE)부동산 부사장은 “생애 처음으로 집을 산 바이어는 주택보험, 주택모기지보험, 홈워런티 등을 헛갈려 하는 경우를 종종 본다”며 “이에 대한 차이와 장단점을 알고서 본인의 상황에 가장 맞게 활용하는 지혜가 필요하다”고 조언했다.


진성철 기자 [e-mail]