모기지 이자율 하락 “재융자 어때요?”

주택소유주들 ‘재융자 관심’ 늘어
“FHA 갈아타기·PMI 줄이기 기회,
…클로징 비용 부담도 고려해야”

모기지 이자율이 최근 하락세를 보이면서 ‘재융자’를 고심하는 주택소유주들이 늘고 있다. 전문가들은 현 시점에 ‘재융자’가 적절한지 여부는 잘 따져봐야 하며, 만약 ‘프라이빗 모기지 보험’(PMI: Private Mortgage Insurance)을 줄이려는 목적이라면 재융자를 고려해봐도 좋은 시점이라고 조언한다.

최근 모기지 이자율은 4%대 초반으로 계속 하락하는 추세다. 국책모기지기관인 프레디맥에 따르면 지난 주 30년 고정금리 모기지 전국 평균 이자율은 4.06%였다. 전주 4.28%에 비해 0.22%포인트 하락한 것으로, 2018년 1월 이후 가장 낮은 수준이다.

융자업계에 따르면 30년 고정 모기지 이자율은 4.125-.4.25% 정도다. 최근 이자율 하락세와 관련, 업계 관계자들은 “관심을 보이는 한인들은 늘고 있는 것 같다”고 입을 모았다. 드림론즈 스티븐 리 융자 담당자는 “재융자에 대해 문의하는 분들은 꽤 있다. 그러나 기준금리가 어떻게 변할 지 몰라 아직까지 움직이는 한인들이 많지는 않은 것 같다”고 말했다.

그러면 어떤 주택 소유주들이 현 시점에서 ‘재융자’를 고려해야 할까.
노아은행의 이진명 모기지 렌딩 매니저는 “PMI를 줄이려는 목적이라면 재융자를 하기 적절한 시점”이라고 조언했다. 이 매니저는 “5-6년 전 주택을 구입한 한인 소유주들은 대개 경기침체 이후 크레딧이나 재정 상황이 좋지 않아서 FHA 융자를 통해 집을 구입한 분들”이라며 “대개 PMI를 계속 지불하고 있을 가능성이 높다. 모기지가 끝날 때까지 부담이 큰 PMI를 지불해야 하기 때문에 컨벤션 융자로 갈아타는 방식으로 재융자를 받으면서 월 페이먼트를 낮추는 것이 좋다”고 조언했다.

또 컨벤션 융자를 받았더라도 20% 이상 다운페이를 하지 않아 PMI를 지불하고 있는 경우에도 재융자를 고려해볼 수 있다. 이 매니저는 “컨벤션 융자의 경우도 다운페이가 집값의 20% 미만일 때는 PMI를 지불해야 한다”며 “2-3년 전과 비교해 집값이 올랐기 때문에 감정을 통해 현재 남아있는 융자액이 주택 가치의 80% 이하로 떨어졌다면 심사를 거쳐 PMI를 면제받을 수 있다”고 말했다. 이어 “만약 이 기준에 충족하지 않는다면 이자율이 집을 샀을 때와 비교해 조금 높더라도 재융자를 통해 PMI를 면제받는 것이 월 페이먼트를 줄이는데 도움이 될 것”이라고 조언했다.

또 모기지 상환기간을 30년에서 15년으로 줄이거나, 고정이자율과 변동이자율이 혼합된하이브리드 융자를 받은 한인 주택소유주들도 ‘재융자’가 적절할 수 있다.

드림론즈 스티븐 리 융자 담당자는 “만약 3%대에 30년 고정이자율로 융자를 받아 집을 샀다면 재융자를 받을 필요는 없을 것 같다”면서도 “재정상황이 나아져서 상환 기간을 15년으로 줄이려면 갈아타는 것도 좋다”고 말했다. 또 “하이브리드 융자를 받은 소유주들은 주택 구입 당시 저금리가 변동이자율을 적용 받으면서 올랐을 가능성이 있다”며 “이런 소유주들은 고정 이자율 상품으로 재융자를 받는 것이 유리할 수 있다”고 말했다

업계 관계자들은 “단순히 이자율이 떨어졌다고 해서 재융자를 하는 것은 금물”이라며 “상당한 부담이 되는 클로징 비용도 고려해야 하기 때문에 0.5%-1.0% 이상 이자율이 차이가 있을 때 재융자를 고려해 보는 것이 좋다”고 조언했다.


권순우 기자