[부동산 가이드] 임대주택의 세입자 관리

렌트비 연체 시 '3일 노티스' 보내고
주택에 문제 있으면 신속히 보수해야

캘리포니아주의 경제 수준을 나라별 순위로 볼 때 세계 5위에 해당한다고 한다. 땀 흘려 노력한 대가에는 부동산 투자로 인해 지칠 줄 모르는 가격 상승도 일조했다고 한다. 이로 인해 수익성 부동산 투자로 노후대책을 생각하는 바이어와 또는 보유하고 있는 분들의 문의가 쇄도한다. 수익성 부동산에도 많은 종류가 있겠지만, 가장 보편적인 주택 임대 경험을 나누고자 한다.

1. 전문적인 서류 심사
임대 계약 마감이 다가올수록 좋은 세입자를 구하려고 커미션을 지불하며 전문가한테 의뢰를 해야하는지 아니면 인터넷 등을 통해 직접 세입자를 구할지 먼저 망설여 지게 될 것이다. 여러 지인께선 다른 방법으로 커미션을 아끼려다 까다롭게 점검해야할 여러 서류 검토에 대한 지식이 없어 금전적 손해를 호소해 온 적이 있다. 상습적으로 틈새시장에 나오는 광고를 보고 집을 얻은 어떤 세입자는 테넌트 보호법을 잘 아는지라 집주인을 오히려 협박까지 하고 관계가 극도로 나빠져서 앞뒷집 살면서 소송까지 가야했던 사례도 있다.

2. 세입자와의 관계
임대 계약 후 6개월쯤 뒤엔가 세입자가 핑계를 대고 집세를 여러 번에 나눠내고 계속 연체하는 케이스가 있었다. 이럴 때, 사정이 딱하다고 봐주다가는 집주인이 더 불리해 질 수 있다. 페이먼트 불이행시는 처음부터 세입자의 사정 봐주면 임대 기간 내내 집주인이 끌려다닌다. 유예기간(Grace period) 내에 집세를 못 받을 경우엔 무조건 'NOTICE TO PAY RENT OR QUIT(3 days Notice)'를 보내야 한다. 하루하루 밀리다 보면 세입자에게 다음에도 봐 줄 수 있다는 여지를 남길 수 있다. 집세를 자꾸 연체하면 집주인이 어떻게 나올 거라는 것을 처음부터 분명하게 보여줄 필요가 있다.

3. 에이전트는 중개인으로 책임 완수
집주인은 부동산 전문가와 서류심사 후 계약이 체결되고 나면 중개인의 역할은 그것으로 마감한다. 그 후에 주택에 살면서 나타나는 여러 문제는 집주인과 세입자가 신뢰 속에 해결해야 한다. 간혹, 세입자의 페이먼트 불이행으로 인해 에이전트에게 책임을 묻거나 커미션까지 환불을 요구하는 그런 상식에서 벗어나는 집주인은 되지 말길 바란다. 집을 쓰는 세입자의 잘못된 습관으로 문제가 생길 수도 있고, 건축 당시부터 집에 문제가 있을 수도 있다. 만약 집주인으로서 후자의 문제가 있다면 세입자에게 불편 없도록 수리를 해준다면 세입자도 고마워서 조금이라도 집 관리에 신경을 써 줄 것이다.

4. 집수리와 보수에 야박하지 말자
최근에 임대 계약 당시 집주인이 집수리는 어느 한도 안에선 세입자가 하는 조건으로 하자는 부탁을 했다. 에이전트는 주인이 세입자라면 제대로 된 수리를 할 것인지 아니면 제일 싼 수리비를 낼 것인지 입장을 바꿔보라 했더니 답을 못한 적이 있다. 렌트 수입에 의존하는 경우가 아니라면 다시 생각해 보길 바란다. 당장 내 호주머니에서 돈이 나가는 것만 생각한다면 임대업이라는 투자개념에 부적격하다. 임대 주택에서 발생하는 경비는 세금보고시 경비처리를 할 수 있다. 또, 내 소유의 임대주택에 내가 비록 살지 않지만 필요한 보수로 말미암아 집이 더 좋아질 수 있다. 문제가 있을 때 신속하게 처리를 하면 더 큰 일 방지할 수 있다. 세입자가 편안히 거주하게 할 수 있다면 좋은 관계를 만들 수 있을 것이다. ▶문의:[phone]


신디 리 / 뉴스타부동산 밸리 명예부사장