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주택 개발업체, TOC 프로그램 관심 고조

핵심 대중교통 요지 인근 개발시 참여 가능
다운타운 중심으로 한인타운·사우스 LA 적합

LA 한인타운에서 진행되는 한 아파트 건축게획이 TOC(트랜짓 오리엔티드 커뮤니티스-Transit Oriented Communities) 프로그램을 통해 변경된 사실이 전해지면서 TOC에 대한 관심이 높아지고 있다. 지난해부터 올해 6월말까지 TOC를 통해 진행되고 있는 건축 계획은 모두 112건으로 집계됐다. 이를 유닛으로 분류하면 시장가격 유닛은 모두 4396개, 저소득층용 유닛은 1145개로 나타났다. TOC가 어떤 프로그램인지 자세히 살펴본다.



LA시 시계획국은 지난해 9월 TOC(대중교통중심 커뮤니티) 프로그램 가이드라인을 발표했다. 이후 올해(2018년) 2월 말 일부 기술적인 부분을 정리한 개정안을 내놓았다. TOC의 핵심은 2016년 11월 주민투표에서 통과된 JJJ법안을 시행함으로써 저소득층 주택개발을 장려하고 전체 개발 과정을 합리화하려는 데 있다.

전문가들은 TOC 프로그램 시행이 저소득층 주거지 확대에 가장 효율적인 방안이 될 것으로 전망하고 있다. 하지만 이 프로그램이 시장가격대 주택 개발업자를 저소득층 주택사업에 끌어들이기에 과연 충분한가라는 질문에는 딱히 그렇다고 하기엔 이른 것 같다.



클리어링하우스 CDFI 최고경영자 겸 전 라하브라 시의원을 지낸 더그 바이스트리 대표는 "이 프로그램은 이미 자신들의 주 개발상품인 저소득층 주택 건축에 나서는 개발업자에게는 혜택이 돌아갈 것으로 보인다"고 말했다.

법률회사 롭&롭에서 토지사용 및 조닝 전문 변호사으로 일하는 앨란 앱시즈는, 개발업자들이 현재 주정부 차원에서 시행하고 있는 인구밀집 보너스 프로그램을 사용하는 것보다 더 TOC 가이드라인을 사용할 것인지는 불확실하다고 부정적인 견해를 나타냈다.

LA시에서 운영하는 이 프로그램은 JJJ 법안이 제시하고 있는 조건에 맞는 대중교통 허브 인근 지역 아파트 건축에 적용된다. 이에 따라 개발업체는 반드시 건설직 직원에게 노조에 준하는 임금을 지급해야 하고 일부 유닛은 저소득층용으로 제공해야 한다.

토지사용 컨설팅사인 크레이그 로선&CO의 짐 라이스는 시장가격대 주택 개발업체들이 공기 단축을 통한 비용 절감 때문에 TOC 프로그램 신청에 많이 참여할 것으로 예상했다.

스타인버그 건축설계사무소의 사이몬 하는 TOC의 주차장 기준 완화는 개발업체에게는 구미가 당기는 조건이라고 말했다. 주차장 기준이 매우 낮다는 것은 그만큼 건축 비용이 낮아짐을 의미하기 때문이다. TOC를 통해 제공되는 저소득층용 주택은 일반 저소득층용 주택에 부과되는 저소득층 주택 연계수수료도 면제된다.

시장가격을 받는 유닛을 더 지으면서 저소득층용 유닛도 늘고, 대중교통 인근 주차장은 줄이는 일석삼조의 효과를 기대할 수 있는 것이다.

TOC 프로그램에 가장 적합한 지역으로는 LA 다운타운이 꼽히지만 한인타운이 있는 미드 윌셔와 사우스 LA도 영향이 미칠 것으로 전망된다.

가이드라인에 따르면 현재 기차 역이 있거나 세워질 계획이 있는 곳, 또는 출퇴근 시간같이 최대 혼잡 시간에 15분 이하 간격으로 운행되는 버스 노선이 2개 이상 이용하는 교차로에서 0.5마일 반경 안 지역에 진행되는 모든 주택 개발자는 이 프로그램 참여를 신청할 수 있다. 개발지가 해당 역이나 교차로에 가까울수록 혜택은 더 크다.

혜택 범위는 모두 4개 범주로 나뉘어진다. 개발업체는 조닝 코드가 허용하는 것보다 최대 50~80%에 해당하는 유닛을 추가 건설할 수 있다. 다만 개발지가 제한 인구밀집 다세대 존(RD)에 있으면 추가 유닛 건설 비율은 35~45%가 적용된다. 개발업체는 또 마루지역비율(FAR)도 원래 규정보다 40~55% 늘릴 수 있다.

주차장은 주요 대중교통 역이나 정거장에서 2640피트 안쪽 거리에 주택건설이 시행될 때 적용되며 이는 티어 1부터 티어 3까지 해당한다. 티어 1은 방 1개에 0.5개, 티어 2는 방 1개에 0.5개이면서 유닛당 1대만 허용하고 티어 3은 유닛당 0.5 주차공간만 허용한다. 두 집당 1대 꼴인 셈이다.

만약 아파트 전체를 저소득층용으로 건설한다면 주차장을 짓지 않아도 된다. 주요 역이나 교차로에서 750피트 안에 아파트가 지어질 경우에도 주차장을 따로 마련할 필요가 없다.

크레이그 로손은 TOC 프로그램이 저소득층용과 시장가격대 아파트 건설 모두를 늘릴 것으로 기대하고 있다. 그는 "교통 요지를 중심으로 수많은 개발이 진행될 것으로 희망한다"고 말했다.

하지만 회의적인 시각도 있다. 클리어링하우스의 바이스트리는 강력한 경제 활황과 시장가격대 주택에 대한 끊임없는 수요를 지적하며 TOC 프로그램이 제대로 진행될 여지가 희박한 것으로 전망했다. 그는 "이 프로그램이 별다른 영향을 미치지 못할 것으로 본다"고 말했다. 그는 하지만 만약 경제가 휘청이고 주택시장이 하락세로 돌아선다면 중요한 변수가 될 수도 있다고 말했다.

TOC에 대한 더 자세한 내용은 시 웹사이트(https://planning.lacity.org/ordinances/docs/toc/adopted/FAQ.pdf 또는 https://planning.lacity.org/ordinances/docs/toc/TOCGuidelines.pdf)에서 볼 수 있다.


TOC 통해 아파트 유닛 추가
44→51 유닛으로 변경


LA 코리아타운 한복판인 윌셔와 웨스턴 인근 코너에 있는 주유소를 대체할 아파트 건축계획이 'Transit Oriented Communities(대중 교통 중심 커뮤니티)' 가이드라인을 통해 유닛 수를 늘리는 방향으로 재정비된 것으로 나타나 개발업자들의 관심을 끌고 있다.

부동산 전문사이트 어바나이즈는 최근, 2017년 8월 LA시에 접수된 6가와 맨해튼 플레이스 코너 건축계획이 애초 6층에 44개 유닛(6개 유닛은 저소득층용)이 들어서고 1층에는 소매상가가 자리 잡는 주상복합 건물을 세울 예정이었으나 TOC 프로그램을 통해 51개 유닛 아파트(6개 유닛은 극빈층용)로 건축계획을 변경했다고 보도했다.

시 기록을 살펴보면 개발업체는 6가가 만나는 맨해튼에 있는 유한책임회사(LLC)로 코리아타운 소재 '초이스 100 리얼티'와 연관된 회사와 KSK디자인 설계사무소 이름이 올라 있다.

아파트 건축 예정 장소는 제이미슨 서비스가 8층 규모 아파트 건물을 짓기 원하는 주차장 부지로부터 북동쪽으로 반 블록 떨어진 곳에 위치하고 있다. 제이미슨 서비스의 건축계획도 TOC 가이드라인에 따라 자격심사를 신청한 것으로 알려졌다.


김병일 기자 kim.byongil@koreadaily.com



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