[부동산 스토리] 주택구입 능력 키우기

정확한 세금보고로 융자 가능액 확인
정부의 다운페이 지원금 액수도 파악

주택장만을 계획하고 있는 많은 사람에게 있어서 가장 큰 걸림돌은 구입능력에 관한 문제다.

아메리칸 드림을 실현하려고 준비하고 있는 많은 첫 주택구입자들에게 집값 상승은 걸림돌이지만 그보다도 세금보고를 지나치게 낮게 하는 것도 큰 문제다. 낮은 세금보고는 정부에서 약 10만 달러까지 다운페이먼트 보조금을 지원해줘도 제대로 활용할 수 없는 이유가 된다.

현재 내집마련을 계획하고 있다면 자신이 어느 정도 융자를 받을 수 있는지 가늠해 보고, 구매력 결정에 영향을 주는 요소들을 분석해서 목표로 한 주택구입 능력을 산정해보는 기회가 되길 바란다.

얼마 전 42만 달러짜리 주택을 구입한 사람이 있었다. 약 10만 달러를 정부로부터 지원받고 다른 10만 달러는 가족으로부터 기프트로 받았으며 다른 20만 달러는 은행으로부터 융자를 받아 주택을 구입했다. 10만 달러를 가족으로부터 받아서 살 수밖에 없었던 것은 신청인의 수입과 빚의 비율을 계산해서 최대로 받을 수 있는 융자액이 20만 달러밖에 안 돼서 10만 달러의 구입간격(Gap)을 가족으로부터 받아서 메웠던 것이다.

이제 곧 2018년도 세금보고를 준비할 텐데 실제 소득에 비해 너무 낮게 보고된 세금보고는 집 구입능력을 낮게 할 수 있으므로 사전에 구입능력을 알아보고 대비하는 것이 아메리칸 드림을 앞당길 수 있는 방법이라 본다.

예를 들어 세금을 떼기 전 월 수입이 6000달러라고 할 때 은행에서는 수입의 42%까지 월 페이먼트를 산정하게 된다. 그 금액은 원금,이자, 세금, 보험과 HOA를 합친 금액이 2520달러를 넘지않는 범위에서 은행은 차후에 모기지 페이먼트를 회수하는데 어려움이 없도록 개인의 재정상황을 정확히 검토하게 된다.

부연설명하면 보고된 수입과 빚의 비율로 산정한 융자금액이 10만 달러 미만이라면 정부가 10만 달러를 지원해줘도 합쳐서 20만 달러의 주택구입이 가능한데 실제로 그 정도 가격대의 주택을 찾기가 쉽지 않을 것이다.

가주 정부는 'Calhfa 융자'를 통해 가주 전지역에서 76만5000달러까지 주택을 구입하는데 들어가는 다운페이와 클로징 비용을 제공해 주고 있다. 프로그램이 있어도 관건은 얼마까지 융자금을 은행으로부터 받을 수 있느냐는 것이다. 이쯤 되면 낮게 보고된 소득이 주택구입의 걸림돌이 되고 있음을 인지하고 프로그램마다 요구하는 수입 기준들을 사전에 숙지할 필요가 있다.

구매율을 높일 수 있는 것은 수입 외에 이자율이 낮을수록 구매력은 그만큼 올라간다. 이자율이 낮으면 대략 같은 월 납입금을 내면서 더 많은 돈을 빌릴 수 있다. 요즘 20% 다운하면 3.25%의 이자율로 융자를 빌려주는 은행도 있으므로 은행마다 이자율과 조건을 쇼핑도표를 작성해 가장 낮은 이자율과 클로징 비용 등을 비교할 필요가 있겠다.

MCC(Mortgage Credit Certificate)를 통해 20%의 모기지 이자를 돌려받음으로써 집의 구매력을 높일 수 있도록 도와주는 모기지 이자 환불 프로그램도 첫 주택구입자들에게 큰 도움이 되고 있다.

웰스파고의 LIFT 프로그램을 통한 2만5000달러 다운페이 보조나 벨플라워 지역에서 곧 지원될 6만 달러 보조금, LIPA(Low Income Purchase Assistance) 9만 달러와 1만5000달러의 위시 그랜트 프로그램 1만5000달러를 합쳐서 총 10만5000달러의 보조금을 도와주고 있는데 프로그램을 잘 몰라서 활용을 못 하고 있는 것이 현실이다.

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이지락/샬롬센터 소장