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[부동산 가이드] 타이틀의 소유 방법

쥴리 김 / 뉴스타부동산 발렌시아 에이전트
쥴리 김 / 뉴스타부동산 발렌시아 에이전트

[LA중앙일보] 발행 2019/09/12 부동산 7면 기사입력 2019/09/11 13:38

주택 등기할 때 소유권 형태도 결정
양도·소유권·세금 고려해 선택해야

주택을 소유하는 여러 가지 절차를 거쳐서 에스크로가 끝나갈 때까지 바이어는 주택의 소유권이 어떻게 등기되기를 원하는지를 결정해야 한다. 결혼을 하지 않은 개인은 단독 소유권을 갖게 되므로 간단하지만 부부의 공동명의로 소유권을 가질 때는 권리 지분 양도 가능성 사망 시 소유권 전달 방법 등에 따라서 크게 몇 가지 방법으로 소유권을 택할 수 있다.

우선 재산 공유(Tenancy in Common)의 방법이 있다. 소유권을 동등하거나 동등하지 않은 여러 개의 지분으로 분할 가능하고 법률상의 권리는 동등한 것으로 간주되고 각 공동소유자는 각자의 지분을 별도로 저당 설정할 수 있다. 공동소유자의 지분은 별도로 양도될 수 있고 사망자의 지분은 유언으로 또는 유언 없이 사망한 경우 상속자에게 이전되고 공동소유자의 지분은 강제 매각될 수 있다.

다른 하나의 방법은 공동명의(Joint Tenancy)다. 소유권은 반드시 동등하며 단일 양도증서로 동등한 권리를 발생시킨다. 각 공동소유자는 각자의 지분을 별도로 양도할 수 있으나 결과적으로 공동명의가 된다. 사망자의 지분은 생존자권에 의거하여 자동적으로 생존한 공동 소유권자에게 이전된다.

또 다른 방법은 부부 공유 재산(Community Property)이다. 부부 공유 재산은 반드시 남편과 아내인 경우에만 선택할 수 있다. 소유권은 동등하며 단일 양도 증서를 갖게 된다. 배우자가 모두 양도 또는 저당 설정에 동의해야 하고 어느 한쪽의 채무 이행을 위해서는 재산 전체가 강제 매각의 대상이 된다. 양도 시 상호 동의가 필요한 제한적 생존자권을 인정하고 세금의 혜택이 있다.

생존자권부 부부 공유 재산(Community Property with Rights of Survivorship)은 부부 공유 재산과 모든 것이 똑같으나 사망자의 지분은 생존자권에 의거하여 자동적으로 생존한 공동 배우자에게 이전되는 것이 특징이고 세금 혜택을 받을 수 있다.

이외에도 결혼은 하였지만 남편 혹은 아내의 개인 재산으로 소유하는 경우도 있다. 때로는 소유권 등기 후에 변경하기를 원하는 바이어들도 있는데 에스크로에서는 그런 절차도 쉽게 도와주고 있어서 언제든 변경은 가능하다. 여러 가지 사항들을 고려하여 본인들에게 맞는 소유권을 결정하고 그 결정하는 과정에서 가끔 에이전트의 조언과 충고를 요구하기도 한다. 그러나 이 부분은 법적으로 굉장히 예민한 문제다. 양도 가능성과 사망 시의 소유권에서 부부의 재산이 세금과도 연결되기 때문이다. 그래서 에이전트는 바이어들에게 그에 대한 조언을 할 수 없도록 규정하고 있다. 에이전트들은 충분한 설명과 사실에 근거한 정보 제공으로 바이어들에게 의무를 다하고 법률 전문가와 상의하여 결정하도록 바이어에게 조언하는 것이 바람직하다.

▶문의: (661)607-4777

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