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“시세보다 7억 싸다”…가을 분양시장 ‘로또’ 쏟아진다

[한국 중앙일보] 기사입력 2019/09/18 13:20

강남 시세보다 3.3㎡당 2000만원 이상 저렴
강북에서도 억대 시세차익 기대
분양가 규제 지방 시장도 관심

[안장원의 부동산 노트]



투기과열지구 민간택지 분양가상한제 시행을 앞두고 '로또 분양'이 쏟아진다. 사진은 지난달 1순위 평균 204대 1의 청약경쟁률을 기록한 서울 동작구 사당동 이수푸르지오더프레티움 아파트 견본주택. [뉴스1]





올가을 분양시장이 풍성하다. 정부가 10월 시행을 추진하는 투기과열지구 민간택지 분양가상한제를 앞두고 밀어내기 분양이 쏟아지기 때문이다. 이미 주택도시보증공사(HUG)를 통해 분양가가 제한되는 지역에선 주변 시세보다 훨씬 저렴한 ‘로또 분양’ 물량이 적지 않다.

서울 분양시장이 가장 주목받는 ‘핫플레이스’다. HUG 분양가 규제로 기대할 수 있는 시세차익이 크기 때문이다. HUG에 따르면 8월 기준으로 서울 평균 분양가가 3.3㎡당 2675만원이다. 한국감정원이 집계한 서울 아파트 평균 매매가격이 3.3㎡당 3200만원으로 분양가보다 20% 더 비싸다.

부동산114는 9~11월 서울 분양예정 물량이 7400여가구로 아파트 분양이 봇물인 2015년 이후 같은 기간 최대라고 밝혔다.

서울에서도 ‘대박 로또’는 HUG 규제 분양가와 시세 격차가 심한 강남권(강남·서초·송파구)이다. HUG 규제를 피해 후분양을 추진하다 상한제 전 선분양으로 돌아선 강남구 삼성동 상아2차 재건축 단지(래미안라클래시)이 20일 견본주택 문을 열고 분양에 들어간다. HUG에게 분양보증 받은 분양가가 3.3㎡당 4750만원이다. 국민주택 규모인 전용 84㎡가 16억원 정도다. 지난해 3월 입주한 인근 삼성동 센트럴아이파크가 21억~23억원선이다. 현대산업개발이 강남구 역삼동 개나리4차를 재건축하는 역삼센트럴아이파크, 롯데건설의 서초구 잠원동 반포우성 재건축 단지 등도 나온다.

송파구 위례신도시에서도 호반건설 등이 분양을 준비하고 있다. 당초 상반기 분양 예정이었으나 분양가심사위원회에서 분양가 제동이 걸리면서 미뤄졌다. 분양가가 3.3㎡당 2000만원대 초중반으로 예상된다. 주변 새 아파트 시세는 3.3㎡당 3000만원이 넘는다.

강북 물량도 짭짤한 시세차익을 기대할 수 있다. 서대문구 홍은동 홍은1, 2구역 재건축 단지가 분양한다. 이 일대에서 신축 아파트 시세가 3.3㎡당 2600만원 정도다. 홍은동 최근 분양 단지로 2년 전인 2017년 11월 나온 두산위브2차 분양가가 3.3㎡당 1600만원 선이었다. HUG 기준으로는 110%를 넘지 못한다.

보기 드문 고급 아파트도 선보인다. 도심 덕수궁 인근에 분양하는 덕수궁 디팰리스다. 전용 118~234㎡의 대형 주택형으로 구성된다.

입주민 맞춤형 운동 프로그램을 갖춘 피트니스센터 등의 부대시설을 갖추고 호텔 수준의 컨시어지 서비스를 제공한다.
분양대행사인 건물과사람들 천년우 본부장은 “특화 평면을 도입하고 고품격 인테리어 마감재 등을 적용한다”고 말했다.

수도권에서 ‘로또’로 관심을 끄는 곳이 과천시 과천지식정보타운이다. 위례와 마찬가지로 분양가 문제로 분양이 늦어지고 있다. 과천시 분양가심사위원회가 S6블록에 제시한 분양가가 3.3㎡당 2205만원이다. 업체들이 사업성이 떨어진다며 분양을 미루고 있는데 마냥 미룰 수 없어 올가을 첫 물량이 나올 수 있다. 과천 도심 재건축 단지 분양가가 지난 8월 주변 시세와 비슷한 3.3㎡당 4000만원까지 올라갔다.



자료: 주택도시보증공사





분양가상한제가 이미 시행 중인 공공택지 물량으로 인천시 검단신도시, 성남시 고등지구 등이 분양 대기 중이다.

지방에서 HUG 규제를 받는 곳이 부산시 동래·수영·해운대구, 대구시 수성·중구, 광주시 광산·남·서구, 대전시 서·유성구다. HUG는 지난 7월 지방 분양가가 고공행진하자 고분양가 관리지역을 대폭 확대했다. 확대 전 분양가가 많이 올라 수도권보다 많은 시세차익을 기대하기 어렵다.



서울 아파트 1순위 청약경쟁률. 그래픽=차준홍 기자 cha.junhong@joongang.co.kr





분양가가 저렴한 대신 청약 문턱이 높다. 가격이 더 내려가지 않을까 하는 기대감 외에 정해진 게 없는 상한제 단지를 기다리기보다 가격 메리트가 있고 전매제한 규제가 덜한 지금 분양 단지들에 수요자가 몰려서다. 현재 길어야 입주 때까지인 전매제한 기간이 상한제 적용을 받으면 10년까지 늘어날 수 있다.

부동산114에 따르면 지난달 서울 1순위 평균 청약경쟁률이 124대 1로 2015년 이후 월간 단위로 가장 높았다. 동작구 사당동 이수푸르지오더프레티움 경쟁률은 204대 1에 달했다. 청약경쟁률이 치솟으며 당첨자 청약가점도 높다. 청약가점이 60점 이상이어야 안정권이다.

이월무 미드미디앤씨 대표는 “상한제가 실제로 시행되면 주택시장이 달라질 수 있고 대출 등 각종 규제가 많기 때문에 실수요 중심으로 청약계획을 세워야 한다”고 말했다.

안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr




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