[부동산칼럼] 이자의 Lock In과 Floating

최근 모기지 이자가 몇달 동안 오르락 내리락 마음대로다. 모기지 이자는 연방준비은행(FRB)에서 발표되는 기준 금리가 직접적인 영향을 끼치지는 않는다. 하지만 매일 등락되는 10년 만기 국채 수익율에 따라 매일 변동한다. 9월초 10년 만기 국채가 연초 대비 절반으로 떨어졌다. 그러자 30년 고정 이자가 3.5%까지 내려갔고, 재융자 문의가 봇물처럼 걸려왔다. 모두들 가장 낮은 이자로 갈아타길 원하는데 이번시간은 융자에 있어서 고객들이 많은 관심을 가지는 모기지 이자 락인(Lock In)에 대해서 알아보자.

모기지 이자이라는 것이 고정되어 있는 것이 아니라 여러 가지 변동요인으로 인해서 매일 바뀌는데 며칠 아니 몇 주일 동안 고요한 호수처럼 변동이 없을 때도 있는 반면 풍랑을 만난 바다처럼 한주에도 심하게 변동할 때도 있다. 간혹 시장의 큰 변화에 따라 하루에도 한 두번 바뀔 때도 있다. 이 때 고객은 융자를 신청하는 시점부터 이자를 고정할 수가 있는데 이것을 이자율을 잠근다는 의미로 Lock In이라는 용어를 사용한다.

1. Lock In 기간

고객은 신청하면부터 원하는 시점에 이자를 Lock In 할 수가 있다. 하지만 이자를 Lock In 한다고 해서 신청부터 클로징까지 무한정 Lock In이 되는 것은 아니다. 융자 프로그램이나 은행에 따라 약간씩 차이는 있지만 은행에서 제공하는 이자율 Lock In은 그 기간이 60일 정도이다. 이것은 Lock In한 이자율이 고정한 시점부터 60일까지 지속된다는 의미다. 60일 동안 Lock In을 하고 60일 안에 클로징이 되면 문제가 없지만 60일 안에 클로징을 못하게 되면 Lock In 기간을 연장하게 된다.

2.Lock In 연장

대부분 은행에서는 비용을 받지 않고 60일 정도를 Lock In 할 수 있다. 그런데 60일이 지나서도 클로징이 되지 않을 경우 Lock In 기간을 연장을 해야 되는데 이때는 비용이 발생된다. 가령 하루당 0.2 포인트씩 부과하는 곳도 있고 한 10일나 20일 끊어서 비용을 받고 연장을 해주는 곳도 있다. 대부분 연장이 되면 추가 비용 내는 것을 원하지 않는다. 그래서 락인은 조심해서 그 안에 클로징 할 수 있는가 충분히 검토하고 해야하며 일부 간혹 은행은 이런 비용은 자체적으로 흡수하고 고객들에게 따로 청구를 하지 않는 곳도 있다. 특히 코압의 경우 보드에서 심사하는 기간까지 들어가야 하므로 어떤 은행의 경우 코압은 90일까지 무료로 락인을 해주는 은행도 있다.

3. 이자율 Floating

만약 고객 중 은행에 융자 신청을 했는데 이자가 조만간 더 내려 갈 것 같아서 Lock In을 하고 싶지 않을 땐 어떻게 할까? 이때 이자를 Floating하는 방법이 있다. Floating은 말 그대로 이자를 고정시키지 않고 매일 변동되는 이자율 위에 떠 있도록 놔두는 것을 말한다. 이자를 Floating으로 두었다가 클로징 즈음 이자가 낮을 때 Lock In을 하면 된다. 특히 새로 지은 주택을 구입할 경우 클로징 날짜를 가늠하기가 어렵고 빌더가 예상하는 클로징 날짜 보다 항상 여러 가지 변수가 생겨 클로징이 늦어지게 마련이다.

또한 셀러가 주택을 팔고 새로 이사갈 집을 구해야 할 상황이라면 클로징 날짜를 예상하기가 쉽지 않다. 이럴 경우 이자를 섣불리 고정했다 클로징이 늦어질 경우 원치 않은 Lock In 연장 비용이 발생한다. 이럴 경우 이자율은 Floating을 해 놓고 클로징 날짜가 확실히 잡혀지면 그때 가서 Lock In을 하면 된다. Floating을 해둔 이자는 클로징 열흘 정도 전에는 이자율 Lock In을 해야된다. 이런 Floating 방법이 재융자에선 적용되지 않는 은행도 있다. 그 이유는 Floating으로 융자를 신청하고선 이자가 원하는 시점까지 내려갈 때까지 클로징을 하지 않고 무작정 기다리면 이로인해 융자 은행엔 클로징을 않고 이자가 내려가기만을 기다리는 재융자 파일들이 산더미처럼 쌓여갔다. 그래서 재융자는 융자 신청부터 무조건 Lock in을 하고 진행하는 은행이 있다. Floating의 잇점은 또하나 있다. 주택 구입으로 융자를 신청하고 처음부터 Lock in을 하지 않고 Floating을 했다고 하자 그런뒤 융자가 승인이 나고 타이틀이 끝나고 거의 클로징 준비가 되어서 다음주 정도에 클로징이 될것 같다면 이젠 이자를 Lock In을 해야 할 시점이다.

4. Lock In 뒤 이자가 내려갔을 때

이자를 Lock in을 하고 클로징때 까지 이자가 올라가면 아무런 문제가 없으나 반대로 이자를 고정했는데 이자가 내려가면 그 때부터 필자는 고달파진다. 하지만 한번 고정한 이자는 풀기 힘들다고 이해하면 된다. 그것은 이자를 Lock In 한다는 것 자체가 고객과 은행간의 약속이기 때문이다. 즉 4%로 고정을 했는데 크로징 때 와보니 이자가 올라서 4.5%로 형성이 되었는데 갑자기 은행에서 올라간 이자로 한다면 말도 안될 것이다.

이와 마찬 가지로 고객의 결정으로 이자가 고정되었는데 클로징 즈음에 와서 이자가 내려가더라도 고객이 감수를 해야 된다는 것이다. 하지만 아주 간혹 이자를 고정했는데 이자가 너무많이 내려갔을 때가 있다. 이자율이 급격히 떨어져 이자가 0.25% 이상 내려갔을 때 그 때는 은행에서 이자를 약간 조정해 줄 수는 있다 하지만 새로 내려간 이자의 부분만큼을 다 기대하긴 힘들다.

주택 구입시 이자 Lock in은 상당히 중요한 요인이다. 하지만 이자의 숫자보다 더 중요한 고려 사항은 고객이 얻은 융자 프로그램의 정확한 이해와 고객의 월페이먼트의 상환 능력이다. 우리는 수년전 모기지 프로그램의 이해 없이 무책임한 융자로 인행 그 고통을 충분히 맛보고 있다. 자기 능력에 맞는 프로그램과 페이먼트로 행복한 내집마련을 모두가 이루길 기대해 본다.

NMLS #525280,


곽동현 / 부동산 칼럼니스트