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코로나 사태'대규모 양적 완화가 답' [ASK 미국 부동산 - 곽재혁 콜드웰 뱅커]

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[LA중앙일보] 발행 2020/04/08 경제 12면 기사입력 2020/04/07 20:18

곽재혁/부동산 에이전트

▶문:소유한 상가가 셧다운 된 상탭니다. 2개월 넘어가면 업주들 페이먼트도, 제 건물 모기지도 모두 힘들 것 같은데, 답이 있을까요?

▶답:3월 20일 이후 가주 부동산 시장 전반이 타격 받고 있습니다. 모기지 이자율 급등과 펀딩 중단으로 상당수 거래가 취소되고 부동산이'필수 업종'에서 제외되기도 했습니다. 28일부터 다시'대면 접촉'이 가능하게 전환됐죠. 현재는 바이어와 셀러의 관망세가 이어지고 있습니다. 연방정부의 2조달러 양적 완화 정책이 우여곡절 끝에 확정되면서 모기지 담보대출(MBS)에 대한 정부의 무한 매입이 이뤄졌습니다. 자금 융통에 한숨 돌렸습니다. 하지만 대부분 렌더들은 다운페이 등 융자 기준을 높이고 있습니다. 또 신규융자보다 재융자 비중이 높아지고 있습니다. 실업자가 늘어나면서 이들의 렌트비 체납도 문제가 됩니다. 30일까지 문을 닫아야 하는 자영업자들의 리스 체납, 건물주의 모기지 체납도 우려됩니다. 지원책의 혜택은 대략 3-4주 후에 나옵니다. 재산세 마감도 건물주와 주택 소유주들에게 난관입니다. 현재 1031 케이스 기간도 180일에서 120일 추가 연장 방안도 거론됩니다. 하지만 구제 정책 혜택은 테넌트, 주거용, 상업용 순위 될 것입니다. 30일에 락다운이 해제된다면 주택 시장은 어느 정도 유지될 것 같습니다. 하지만 직격탄을 맞은 상업용 부동산은 더 큰 양적 완화 조치가 없다면 시간이 많이 걸릴 겁니다. 앞으로 부동산 시장은 첨단 쇼잉(3D 등 버츄어 투어나 유튜브 이용한 투어), 택스팅 매세지, 화상통화 접촉, 융자 업무나 에스크로 그리고 소유권 이전 레코딩을 포함한 타이틀 관련 업무의 온라인 처리가 보편화 되고 블럭 체인 방식의 거래등 실험적인 새로운 방식이 시장에 변화를 초래할 겁니다. 새 방식의 세일즈 규모가 늘어나면 거래는 대량화 되고 부동산 업계의 디지털화가 가속화될 수도 있습니다. 2조 달러의 양적 완화는 락다운이 해제되고 다시 경제가 돌아가기 시작할 때까지 최소한의 마중물로 보여 집니다. 추가로 양적 완화가 추진되거나 다시 경제 활동이 재개되는 시간이 빨라져야만 경기부양의 효과와 코로나 바이어스 퇴치라는 두 가지 목표를 달성할 것으로 보입니다. 아직은 양적 완화 즉 '돈'이 더 필요한 상황으로 보입니다.

▶문의: (213) 663-5392

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